ohhh . . . Arumi !

Kemarin (Tanggal 7 Maret 2011), Orangtua Arumi Bachin, Maria Lilian Pesch dan Rudi Bachin gagal bertemu dan menjemput Arumi di Lembaga Perlindungan Saksi dan Korban (LPSK). Namun Maria Lilian Pesch dan Rudy Bachin tak patah arang untuk bertemu dengan anaknya, Maria dan Rudy pun mengejar Ketua LPSK  yang sedang ada cara di Gedung KY. Maria dan Rudi besert Tim Pengacaranya tampak kecewa karena ternyata mereka tidak dapat menemui Ketua LPSK yang menurut informasi dari staf KY bahwa Ketua LPSK telah sudah meninggalkkan gedung KY.

Adapun permintaan Tim Pengacara Orangtua Arumi Bachsin adalah agar orangtua Arumi bisa bertemu dengan anaknya. Tim meminta kepada KY untuk menyampingkan prosedural karena ini menyangkut hubungan keluarga.

Menurut pendapat saya :

1. Hubungan orangtua dengan anak adalah hubungan yang sangat "eksklusif" dimana ada hubungan batin yang tidak bisa dirasakan orang lain (sekalipun orangtua-anak lain). 

2. Ketua LPSK seharusnya meninggalkan segala prosedur formil atau istilahnya lepaskanlah baju & jubah sebagai Ketua LPSK dan kemudian menemui Orangtua Arumi. Menurutku juga tidak pas jika bertemu dengan Tim Pengacaranya. Tim Pengacara hanya membantu proses pertemuan saja tapi jangan ikut ke materi pertemuan bahkan mendampingi Orangtua Arumi pun jangan. 

3. Ingat, Arumi pada 19 Februari 2011 telah berusia 17 Tahun. Jadi dia sudah bisa dikatakan "dewasa", Arumi sudah punya KTP dan SIM sendiri.

Implikasi sebagai orang yang sudah dewasa di mata hukum  berkaitan dengan boleh/tidaknya orang tersebut melakukan perbuatan hukum, ataupun diperlakukan sebagai subjek hukum yang cakap hukum. 

Artinya, sejak seseorang mengalami usia dewasanya, dia berhak untuk membuat perjanjian dengan orang lain, melakukan perbuatan hukum tertentu, misalnya menentukan jalan hidup sendiri, menjual/membeli harta tetap atas namanya sendiri, semuanya tanpa bantuan dari orang tuanya selaku wali ayah atau wali ibunya.

Namun secara Hukum, betulkah  Arumi Bachsin sudah Dewasa ?!

Apakah Arumi yang telah berusia 17 tahun sudah dianggap dewasa dimata hukum? Rupanya, batas usia dewasa di mata masyarakat berbeda dengan batas usia dewasa di mata hukum.

Menurut Undang-undang Perkawinan No. 1/1974 dan KUHPerdata, seseorang dianggap dewasa  jika sudah berusia 21 tahun atau sudah (pernah) menikah.

Bertahun-tahun batas usia dewasa tersebut di ikuti oleh seluruh ahli hukum di Indonesia. Sehingga, jika ada tanah & bangunan yang terdaftar atas nama seorang anak yang belum berusia 21 tahun, maka untuk melakukan tindakan penjualan atas tanah dan bangunan tersebut dibutuhkan izin/penetapan dari Pengadilan negeri setempat.

Namun, sejak tanggal 6 Oktober 2004 dengan diundangkannya UU No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, terdapat pergeseran dalam menentukan usia dewasa.

Dalam pasal 39 ayat 1 disebutkan bahwa:

” Penghadap harus memenuhi syarat sebagai berikut:

a. Paling sedikit berusia 18 (delapan belas) tahun atau telah menikah; dan

b. Cakap melakukan perbuatan hukum”

Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa sejak diterbitkannya UU no. 30/2004 tersebut, maka setiap orang yang sudah berusia 18th atau sudah menikah, dianggap sudah dewasa, dan berhak untuk bertindak selaku subjek hukum.

So, secara hukum Arumi Bachsin belum Dewasa maka implikasinya Arumi belum cakap hukum. Jika Arumi akan melakukan perbuatan hukum maka harus diwakili oleh Walinya/orang tuanya atau kuasa yang ditunjuk Pengadilan yang disebut Pengampu. Orangtuanya dapat mewakili Arumi sepanjang orangtuanya dapat dibuktikan bukan pemboros, gelap mata, suka menyiksa anaknya dll yang termasuk perbuatan yang dapat mengakibatkan perkembangan jiwa anak terganggu. 

Jadi, menurut saya jika Ketua LPSK ada pertimbangan dari Arumi bahwa Arumi tidak bersedia bertemu dengan Orangtuanya karena alasan yang masuk akal maka Ketua LPSK harus bisa bertindak Bijaksana walaupun kadang bertentangan dengan Kebijakan (aturan prosedur formil) yaitu seperti yang Penulis sampaikan diatas bahwa Ketua LPSK harus bertemu dengan Orangtua Arumi Bachsin secara tertutup. Tim Pengacara yang berhak mendampingi, namun dalam case seperti  Tim Pengacara sebaiknya jangan ikut campur dalam  pertemuan antara Ketua LPSK dengan Orangtua Arumi Bachsin, untuk dapat menghasilkan suatu tindak lanjut yang saling menguntungkan semua pihak tanpa satupun yang tersakiti. 

Demikian pendapat pribadi Penulis. Terima kasih.

Warm regards,

Adv. Antonio Sri Hendarianto SP, SH 

PASTIKAN USAHA ANDA TIDAK BANGKRUT !

Sering kita mendengar kata UTANG di kehidupan sehari2 . .

tahukah anda apa pengertian utang itu ????

Menurut Pasal 1 ayat (6) UU.No. 37 Tahun 2004 ttg Kepailitan & PKPU :

Utang adalah kewajiban yang dinyatakan atau dapat dinyatakan dalam sejumlah uang baik dalam mata uang indonesia maupun mata uang asing, baik secara langsung maupun akan timbul di kemudian hari atau kontinjen, yg timbul karena perjanjian atau undang-undang dan yang wajib dipenuhi oleh Debitor dan bila tidak dipenuhi memberi hak kepada Kreditor untuk mendapat pemenuhannya dari harta kekayaan Debitor.

nb:

Kreditor adalah pihak yg memberi utang

Debitor adalah pihak yang mempunyai utang

Kepada anda pemilik usaha yg masih mempunyai utang (Debitor) ataupun anda memiliki piutang (Kreditor) kepada teman atau orang lain dalam suatu usaha, maka perhatikan peraturan perundangan dibawah ini :

Pasal 2 ayat( 1) UU.No. 37 Tahun 2004 ttg Kepailitan & PKPU :

Debitor yang mempunyai dua atau lebih Kreditor dan tidak membayar lunas sedikitnya satu utang yang telah jatuh waktu dan dapat ditagih, dinyatakan pailit dengan Putusan Pengadilan baik atas permohonannya sendiri maupun atas permohonan satu atau lebih Kreditornya.

So, bagi anda yang memiliki usaha yang sekarang masih memiliki utang kepada lebih dari satu orang dan telah jatuh tempo maka berhati-hatilah karena usaha anda rentan dipailitkan oleh orang yang berpiutang kepada anda.

Perusahaan anda sangat gampang untuk dibuat "gulung tikar" dengan cara yg sangat sederhana seperti yang telah disebut diatas.

So, bagaimana menghindari resiko pailit tersebut . . ?

Terus lah berusaha dengan baik supaya selalu tersedia dana utk pembayaran utang, banyak berdo'a & hubungi lawyer anda untuk berkonsultasi.

Advokat & Kurator pada Kantor Hukum "Hendarianto & Associates"
email : togahitam@gmail.com
Hp : 0818 217 857

warm regards,

adv. antonio sri hendarianto sp, sh

KENDARAAN HILANG ? ANDA MENDAPAT GANTI RUGI !

Bagi masyarakat yang pernah kehilangan kendaraan, baik sepeda motor atau mobil bisa menggunakan dasar putusan Mahkamah Agung (MA) ini untuk minta ganti rugi pengelola parkir.

Lewat putusan Peninjauan Kembali (PK) tertanggal 21 April 2010, setiap penyedia layanan parkir wajib mengganti kendaraan yang hilang dengan sejumlah uang senilai kendaraan yang hilang. Putusan yang baru ini berdasarkan permohonan PK perkara 124 PK/PDT/2007tertanggal 21 April 2010 yang diajukan oleh PT SPI, sebuah perusahaan layanan parkir. PT SPI meminta PK atas putusan kasasi yang memenangkan konsumennya, Anny R Gultom untuk dibebaskan dari kewajiban membayar ganti rugi. Sayangnya, putusan PK yang dibuat oleh 3 hakim agung yaitu Timur P Manurung, Soedarno dan German Hoediarto menguatkan putusan Kasasi yaitu PT SPI harus mengganti kendaraan yang hilang.

Dengan putusan tersebut maka pengelola parkir tidak dapat lagi berlindung dengan klausul baku pengalihan tanggung jawab yang berbunyi 'segala kehilangan bukan tanggung jawab pengelola parkir'," PK ini otomatis menguatkan 3 putusan di bawahnya yaitu putusan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat, putusan Pengadilan Tinggi Jakarta serta Putusan Mahkamah Agung. Artinya, PT SPI harus membayar mobil hilang senilai Rp 60 juta. Dengan putusan ini maka telah menjadi Yurisprudensi dan harus diikuti oleh pengelola parkir dimana pun,tambahnya.

Nah, bagi masyarakat apabila kehilangan kendaraan d tempat parkir, bisa segera dimintakan ganti rugi. Apabila pengelola ingkar dan berdalih tak bertanggungjawab, putusan MA ini bisa jadi landasan hukum menggugat. Mahkamah Agung (MA) lewat putusan Peninjauan Kembali (PK) 'menghukum' pengelola parkir untuk mengganti kendaraan yang hilang saat di parkir. Pengelola pun tak bisa lagi untuk mangkir.  Masyarakat bisa melawan dan berhak mendapat ganti rugi. Mengapa? 

Karena pada prinsipnya usaha perparkiran adalah penitipan barang sehingga berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata apabila barang yg dititipkan hilang maka harus diganti dengan wujud yang sama seperti barang yang dititipkan, Selain itu klausul baku pengalihan tanggung jawab bertentangan dengan Pasal 18 ayat 1a Undang-Undang Perlindungan Konsumen yang melarang pelaku usaha mencantumkan klausul baku pengalihan tanggung jawab dalam menawarkan barang dan jasa. Jadi semakin jelas, tidak ada alasan apapun bagi pengelola untuk mangkir dari tanggung jawab. Seperti dengan klausul di tiket parkir yaitu segala kehilangan bukan tanggung jawab pengelola parki. 

Semoga ini memberi pelajaran bagi kita semua. Masyarakat mengerti haknya. Pengelola parkir juga mengerti tanggungjawabnya. Lewat putusan Peninjauan Kembali (PK), setiap penyedia layanan parkir wajib mengganti kendaraan yang hilang dengan sejumlah uang senilai kendaraan yang hilang.

Semoga bermanfaat.Terima kasih.

warm regards,

adv.antonio sri hendarianto sp, sh

MEMBELI RUMAH SECARA AMAN

Saat ini banyak ditawarkan penjualan Rumah ataupun Apartemen murah sehingga menggiurkan calon konsumen termasuk anda. Anda jangan mudah percaya dengan apa yang terlihat dalam brosur-brosur iklan yang ditawarkan, karena bahasa yang biasa digunakan dalam iklan adalah bahasa yang sering kali bersifat bombastis dan tidak logis karena ya memang tujuannya untuk memberikan efek menarik bagi calon konsumen. Namun demikian yang perlu diperhatikan oleh anda calon konsumen yang ingin memnuhi kebutuhan papan. Ada beberapa hal yang harus anda perhatikan berupa pokok-pokok dasar hukum yang harus diketahui.

Bagi masyarakat yang hendak melakukan transaksi jual beli rumah dengan developer dan agar kepentingannya sebagai pembeli tidak terusik, ada baiknya memperhatikan tentang pedoman pengikatan jual beli rumah yang diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No : 09/KPTS/M/1995 tanggal 23 Juni 1995 tentang PEDOMAN PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH.

Yang pertama perlu diperhatikan dalam transaksi jual beli rumah dengan developer adalah mengenai Uraian Obyek jual beli yang dimuat dalam Surat Perjanjian Pengikatan Jual - Beli yang sedikitnya harus mencantumkan :

a. Luas bangunan rumah disertai dengan gambar arsitektur, gambar denah, dan spesifikasi teknis bangunan.
b. Luas tanah, status tanah, beserta segala perijinan yang berkaitan dengan pembangunan rumah dan hak-hak lainnya.
c. Lokasi tanah dengan mencantumkan nomor kapling, rincian wilayah, desa atau kelurahan dan kecamatan.
d. Harga rumah dan tanah, serta tata cara pembayarannya, yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.

Developer sebagai penjual memiliki kewajiban :

1. Penjual wajib melaksanakan pendirian bangunan sesuai waktu yang telah diperjanjikan menurut gambar arsitektur, gambar denah dan spesifikasi teknis bangunan, yang telah disetujui dan ditanda tangani bersama oleh kedua belah pihak dan dilampirkan, yang menjadi bagian tak terpisahkan dalam akta pengikatan jual beli rumah tersebut.

2. Penjual wajib menyelesaikan pendirian bangunan dan menyerahkan tanah dan bangunan rumah tepat waktu seperti yang diperjanjikan kepada Pembeli, kecuali karena hal-hal yang terjadi keadaan memaksa (Force Mayeure) yang merupakan hal di luar kemampuan Penjual antara Iain seperti bencana alam perang pemogokan, huru-hara, kebakaran, banjir dan peraturan-peraturan/kebijaksanaan Pemerintah di bidang Moneter.

3. Penjual sebelum melakukan penjualan dan atau melakukan pengikatan jual beli rumah wajib memiliki :

a. Surat ijin persetujuan prinsip rencana proyek dari Pemerintah Daerah setempat dan surat ijin lokasi dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. Khusus untuk DKI Jakarta surat ijin Penunjukkan dan Penggunaan Tanah (SIPPT).

b. Surat Keterangan dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya, bahwa yang bersangkutan (Developer) telah memperoleh tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman.

c. Surat ijin Mendirikan Bangunan.

4. Penjual wajib mengurus pendaftaran perolehan hak atas tanah dan bangunan rumah, seketika setelah terjadinya pemindahan hak atas tanah dan bangunan rumah atau jual beli rumah (tanah dan bengunan) dihadapan PPAT.

5. Apabila Penjual lalai untuk menyerahkan Tanah dan Bangunan Rumah tepat waktu seperti yang diperjanjikan kepada Pembeli, diwajibkan membayar denda keterlambatan penyerahan tersebut sebesar 10/00 (dua perseribu) dari jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah untuk setiap hari keterlambatannya.

6. Apabila Penjual ternyata melalaikan kewajibannya untuk mengurus pendaftaran perolehan hak atas Tanah dan Bangunan Rumah tersebut, maka Pembeli mempunyai hak dan dianggap telah diberi kuasa untuk mengurus dan menjalankan tindakan yang berkenaan dengan pengurusan pendaftaran perolehan hak atas Tanah dan Bangunan rumah tersebut kepada instansi yang berwenang.

Selain kewajiban-kewajiban sebagaimana disebutkan diatas, developer sebagai penjual harus memberikan jaminan kepada pembeli dalam bentuk :

1. Penjual menjamin bagi kepentingan pihak Pembeli bahwa Tanah dan Bangunan Rumah yang menjadi obyek pengikatan jual beli adalah hak penjual sepenuhnya. Dan tidak dalam keadaan sengketa, tidak dikenakan sita jaminan oleh instansi yang berwenang.

2. Penjual menjamin serta membebaskan Pembeli dari segala tuntutan yang timbul dikemudian hari baik dari segi perdata maupun pidana atas Tanah dan Bangunan Rumah tersebut.

3. Penjual menjamin dan bertanggungjawab terhadap cacat yang tersembunyi yang baru diketahui dikemudian hari, sesuai dengan ketentuan pasal 1504 dan 1506 KUH Perdata.

Oleh karena jual beli merupakan suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan maka ada kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi seorang pembeli seperti :

1. Pembeli telah menyetujui jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah sesuai gambar arsitektur, gambar denah, dan spesifikasi teknis bangunan yang telah ditetapkan bersama.

2. Pembeli wajib membayar jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah, beserta segala pajak, dan biaya-biaya lain yang timbul sebagai akibat adanya pengikatan jual beli rumah, dengan tatacara pembayaran yang disepakati bersama.

3. Pembeli wajib membayar biaya pembuatan akta notaris, pengikatan jual beli rumah, biaya pendaftaran perolehan hak atas tanah atas nama Pembeli, sedangkan biaya pengurusan sertifikat ditanggung oleh penjual.

4. Apabila Pembeli lalai untuk membayar angsuran harga Tanah dan Bangunan Rumah pada waktu yang telah ditentukan, maka dikenakan denda keterlambatan, sebesar 10/00 (dua perseribu) dari jumlah angsuran yang telah jatuh tempo untuk setiap hari keterlambatan.

5. Apabila Pembeli lalai membayar angsuran harga Tanah dan Bangunan Rumah, segala pajak, serta denda-denda, dan biaya-biaya lain yang terhutang selama 3 (tiga) kali berturut-turut, maka pengikatan jual beli rumah dapat dibatalkan secara sepihak, dan segala angsuran dibayarkan kembali dengan dipotong biaya Adimistrasi oleh Penjual.

Terkait dengan serah terima bangunan, dalam hal bangunan rumah yang menjadi obyek dari Pengikatan Jual Beli Rumah telah selesai dibangun sesuai dengan jangka waktu yang
diperjanjikan, dan sepanjang Pembeli telah selesai memenuhi kewajiban untuk membayar harga Tanah dan Bangunan Rumah beserta biaya-biaya lainnya, maka Penjual dan Pembeli sepakat untuk menandatangani Berita Acara Serah Terima Tanah dan Bangunan Rumah.

Sebelum penandatanganan Berita Acara Serah Terima Tanah dan Bangunan Rumah, developer wajib memberitahukan secara tertulis tentang adanya Serah Terima Tanah dan Bangunan Rumah kepada Pembeli, minimal dalam waktu 2 (dua) minggu sebelumnya. Apabila setelah jangka waktu surat pemberitahuan, pembeli tidak bersedia menandatangani Berita Acara Serah Terima tersebut, maka dengan lewatnya waktu tersebut, pihak Pembeli telah dianggap menerima Tanah dan Bangunan Rumah tersebut dengan segala konsekuensi dan resikonya.

Dalam hal pihak Penjual berhasil mendirikan bangunan rumah lebih cepat daripada jangka waktu yang telah diperjanjikan, dan dalam hal Pembeli telah memenuhi kewajibannya untuk membayar harga Tanah dan Bangunan Rumah beserta biaya-biaya lainnya yang berkaitan dengan itu, maka Tanah dan Bangunan Rumah tersebut dapat diserahterimakan oleh pihak Penjual kepada Pembeli.

Dengan dilakukan serah terima Tanah dan Bangunan Rumah, maka segala tanggungjawab untuk memelihara dan menjaga Tanah dan Bangunan Rumah tersebut menjadi tanggungjawab pihak pembeli sepenuhnya. Setelah serah terima Tanah dan Bangunan Rumah dilakukan, pihak Penjual wajib untuk memberikan masa pemeliharaan/perbaikan dalam jangka waktu 100 (seratus) hari terhitung sejak tanggal ditanda tanganinya Berita Acara Serah Terima. Perbaikan-perbaikan atas bagian yang rusak yang dilakukan oleh pihak Penjual berdasarkan Gambar Denah Bangunan, dan Spesifikasi Teknis, yang merupakan lampiran dari Pengikatan Jual Beli Rumah tersebut.

Apabila selama berlangsungnya masa pemeliharaan terjadi kerusakan pada bangunan yang disebabkan oleh Keadaan memaksa (Force Mayeure), seperti antara lain, gempa bumi, banjir, huru-hara perang dan tindak kekerasan yang dilakukan oleh perorangan maupun massal, atau karena adanya perubahan bangunan rumah yang dilakukan pihak Pembeli, maka pihak Penjual dibebaskan atas tanggungjawab perbaikan.

Dalam hal penggunaan/ pemanfaatan rumah, terkadang ditemukan fakta bahwa penggunaan rumah tersebut semula sebagai tempat tinggal dialih fungsikan sebagai tempat usaha. Alih fungsi ini tentunya bentuk pengingkaran atas kesepakatan jual beli rumah karena pada umumnya developer sebagai penjual menetapkan aturan tentang penggunaan bangunan dimana Pembeli diwajibkan menggunakan Tanah dan Bangunan Rumah sebagai tempat tinggal dan/atau sesuai dengan tujuan dan peruntukannya, Pembeli wajib senantiasa mentaati "Peraturan Tata Tertib Lingkungan” serta melarang Pembeli selama masa pendirian bangunan tidak diperkenankan untuk menghubungi dan memerintah pelaksana bangunan yang bersifat mengubah dan menambah bangunan rumah tanpa persetujuan Penjual.

Bagaimana dengan pengalihan hak atas rumah/ bangunan yang diperjual belikan ? Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No : 09/KPTS/M/1995 tanggal 23 Juni 1995 mensyaratkan bahwa selama belum dilaksanakannya jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, tanpa persetujuan tertulis dari pihak Penjual, pihak Pembeli dibenarkan untuk mengalihkan hak atas Tanah dan Bangunan Rumah kepada pihak ketiga. Demikian pula sebaliknya berlaku bagi Pihak Penjual.

Dalam hal Penjual dapat menyetujui secara tertulis kepada Pembeli untuk mengalihkan hak atas Tanah dan Bangunan kepada pihak ketiga, maka Pembeli dikenakan biaya administrasi sebesar 2 1/2 % (dua setengah presen) dari harga jual pada transaksi yang berlangsung kepada penjual.

Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No : 09/KPTS/M/1995 tanggal 23 Juni 1995 mensyaratkan bahwa Pengikatan Jual Beli Rumah tidak berakhir karena salah satu pihak meninggal dunia, akan tetapi tetap menurun dan harus ditaati oleh para ahli waris dari pihak yang meninggal.

Dalam Pengikatan Jual Beli Rumah, pembeli mempunyai hak untuk membatalkan pengikatan tersebut apabila terjadi hal-hal sebagai berikut :

a. Pihak Penjual tidak dapat menyerahkan Tanah dan Bangunan Rumah beserta hak-bak yang melekat, tepat waktu yang diperjanjikan, dan Pembeli telah selesai kewajibannya untuk membayar harga Tanah dan Bangunan tersebut.

b. Pihak Penjual menyerahkan Tanah dan Bangunan Rumah yang tidak cocok dengan Gambar Denah, dan Spesifikasi Teknis Bangunan yang telah ditetapkan bersama dan menjadi lampiran daiam Pengikatan Jual beli.

c. Apabila keadaan yang dimaksud dalam butir a dan b tersebut terjadi maka perjanjian menjadi batal, dan Penjual wajib membayar uang yang telah diterima, ditambah dengan denda, bunga, dan biaya-biaya lainnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku menurut hukum.

d. Pembeli tidak dapat memenuhi dan atau tidak sanggup meneruskan kewajibannya untuk membayar harga Tanah dan Bangunan Rumah sesuai dengan yang diperjanjikan.

e. Pembeli tidak dapat memenuhi kewajibannya untuk membayar cicilan kepada Bank Pemberi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sesuai dengan syarat-syarat Akta Perjanjian Kredit.

f. Pembeli mengundurkan diri atau membatalkan transaksi jual beli Tanah dan Bangunan Rumah karena suatu sebab atau alasan apapun juga.

g. Apabila keadaan sebagaimana dimaksud dalam butir d, e, dan f tersebut terjadi dalam hal pembayaran atas Tanah dan Bangunan Rumah belum mencapai 10% (sepuluh prosen) maka keseluruhan pernbayaran tersebut menjadi hak pihak Penjual.

Dalam hal pembayaran harga Tanah dan Bangunan Rumah yang dilakukan pihak Pembeli melebihi 10% (sepuluh prosen) maka pihak Penjual berhak memotong 10% (sepuluh prosen) dari jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah dan sisanya wajib dikembalikan kepada pihak Pembeli.

Setelah Bangunan Rumah selesai dibangun di atas tanah dan telah siap untuk dihuni, Pembeli pun telah membayar lunas seluruh harga Tanah dan Bangunan Rumah beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang berkaitan dengan itu dan proses permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah sudah selesai diproses dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama Penjual maka barulah Akta Jual Beli dapat ditandatangani oleh Penjual dan Pembeli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pada saat melangsungkan jual beli Tanah dan Bangunan Rumah di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan atau pada waktu melangsungkan pengikatan di hadapan Notaris. Pembeli wajib membawa dan memperlihatkan asli surat-surat berikut kuitansi mengenai pembayaran harga Tanah dan Bangunan Rumah beserta biaya-biaya lainnya yang berkaitan dengan itu;

Tidak dapat dipungkiri, bahwa meskipun Akta Pengikatan Jual Beli (APJB) dibuat dihadapan PPAT, terkadang timbul perselisihan antara penjual dan pembeli. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No: 09/KPTS/M/1995 tanggal 23 Juni 1995 mengatur tentang penyelesaian perselisihan antara developer selaku penjual dengan pembeli dengan mensyaratkan jika terjadi perselisihan, perbedaan pendapat maupun sengketa yang timbul sehubungan dengan/sebagai akibat dari pengikatan jual beli, maka para pihak akan menyelesaikan secara musyawarah.

Jika penyelesaian secara musyawarah tidak membawa hasil, maka para pihak sepakat untuk menyelesaikan sengketa yang terjadi melalui Badan Arbitrasi Nasional Indonesia (BANI). Biaya yang timbul sehubungan dengan pemeriksaan oleh Badan Arbitrasi Nasional Indonesia (BANI) menjadi beban dan harus dibayar oleh para pihak untuk jumlah yang sama yaitu Penjual 50 % (lima puluh prosen) dan Pembeli 50 % (lima puluh prosen).

Dalam hal terjadi perubahan, pengurangan dan/atau penambahan atas isi dari Pengikatan Jual Beli, maka para pihak akan merundingkan secara musyawarah dan mufakat serta hasilnya akan dituangkan dalam suatu Adendum yang merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari Pengikatan Jual Beli tersebut.


Semoga bermanfaat

Adv. Antonio Sri Hendarianto SP, SH

PINGIN BARANG MURAH MALAH JADI PENADAH

Sering kita melihat di internet atupun misal di FACEBOOK-lah ada advertising seseorang menawarkan barang dengan harga yang sangat murah. Misal : dijual Notebook merk AC*R dengan harga Rp.500.000,- (lima ratus ribu rupiah), kondisi BARU masih dalam segel, ASLI suerrrr dari pabriknya, Garansi Dunia Akherat dan bla . . bla . . bla . . . 


Tentunya anda tertarik dunk untuk membelinya walaupun anda sedang KANKER alias kantong kering. Dalam benak anda kapan lagi punya notebook AC*R dengan harga cuma Rp.500.000,- (lima ratus ribu rupiah), bisa numpang narsis facebook, buat buka lapak di dunia maya dsb. 


Tapi mulai sekarang hati-hatilah dengan apa yang anda beli. Dalam suatu transaksi jual beli barang, terkadang atau kebanyakan kita tertarik dengan barang yang dijual dibawah harga pasar.  dengan hukum pasar yang tidak tertulis dan suatu hal yang lumrah dalam praktik jual beli.

Sayangnya, terkadang keinginan untuk mendapat selisih atau keuntungan tersebut, jika tidak hati-hati, dapat menjerat kita dalam masalah hukum pidana. 


Coba perhatikan pasal yang satu ini, Pasal 480 KUHPidana tentang Pertolongan (jahat) atau yang dalam praktik pidana dikenal dengan pasal penadah (heling) menyatakan dengan jelas hal-hal sebagai berikut :

“dengan hukuman penjara selama-lamanya 4 tahun ….dihukum ; (1) karena sebagai sekongkol, barangsiapa yang membeli, menyewa, menerima tukar, menerima gadai, menerima sebagai hadiah atau karena hendak mendapat untung, menjual, menukarkan, menggadaikan, membawa, menyimpan atau menyembunyikan sesuatu barang, yang diketahuinya atau yang patut disangkanya diperoleh karena kejahatan. (2) barangsiapa yang mengambil keuntungan dari hasil sesuatu barang, yang diketahuinya atau yang patut harus disangkanya barang itu diperoleh karena kejahatan.”

Ketentuan pasal 480 KUHPidana tersebut diatas mengatur 2 (dua) perbuatan yakni perbuatan bersekongkol dan perbuatan mengambil keuntungan dari barang yang diperoleh karena kejahatan. Jika si pembeli memang mengetahui bahwa barang tersebut berasal dari kejahatan maka ia pasti dijerat oleh penyidik dengan pasal 480 ayat (1) KUHPidana yakni sebagai sekongkol atau yang biasa disebut dengan “penadah”. Jika si pembeli tidak tahu asal perolehan barang tetapi si pembeli dari awal sudah curiga namun tetap membeli barang tersebut maka si pembeli dapat dijerat dengan Pasal 480 ayat (2) KUHPidana.

Mengkaji dan mencermati tentang ketentuan Pasal diatas khususnya tentang “mengetahui atau patut dapat menyangka” bahwa barang tersebut berasal dari suatu kejahatan apa bukan, rasanya sangat sulit. 


Umumnya Polisi selaku penyidik enggan membuktikan apakah benar kita selaku pembeli tidak tahu atau tidak curiga terhadap asal usul barang yang kita beli. Penyidik biasanya hanya berpatokan pada keterangan si penjual barang, dimana ia menjual dan siapa pembelinya. 


Kecurigaan atau dugaan awal penyidik untuk menjerat kita sebagai pembeli sebagai penadah hasil kejahatan biasanya terkonsentrasi pada keadaan atau cara dibelinya barang tersebut, misalnya dibeli dengan  sangat murah atau dibawah harga pasaran, dibeli dengan cara sembunyi-sembunyi atau sebagainya. Kecurigaan penyidik yang demikian tentunya akan merugikan Kita selaku si pembeli yang beritikad baik yang secara hukumnya sudah seharusnya dilindungi pula oleh penyidik tersebut.

Pada dasarnya sifat “asal dari kejahatan” yang melekat pada suatu barang dapat hilang apabila barang tersebut telah diterima oleh pembeli yang beritikad baik (ter goedertrouw). Atas dasar itikad baik dan sepanjang itikad baik tersebut dapat dibuktikan, misalnya dengan kwitansi pembelian dan atau berdasarkan keterangan saksi-saksi yang ada, maka tentunya pembeli dapat lepas dari jeratan hukum sebagai penadah.


Jadi bagi anda selaku pembeli pastikan anda jangan lupa minta KWITANSI/tanda terima dari si Penjual. Hal ini paling tidak dapat melindungi anda dari sifat "haram" yang kadang terkandung dalam barang yang kita beli. 


Jangan mudah tergoda dengan harga barang yang murah. Teliti dulu sebelum membeli. 


Semoga bermanfaat


warm regards,


Adv. Antonio Sri Hendarianto SP, SH

DOKUMEN FOTOKOPI BUKAN BUKTI

Apabila dalam persidangan pada agenda sidang Pembuktian, pihak Penggugat (Pemohon) atau Tergugat (Termohon) menghadirkan Bukti Tertulis berupa dokumen yang bukan aslinya alias fotokopi, maka dokumen tersebut tidak mempunyai kekuatan pembuktian sama sekali atau dengan kata lain Hakim Majelis pemeriksa perkara wajib untuk tidak memeriksa atau mempertimbangkan dokumen tersebut.

Mengenai keharusan adanya dokumen /bukti tertulis ASLI pada pembuktian persidangan diatur pada :

- Pasal 1888 KUH Perdata yang menyatakan :

"Kekuatan Pembuktian suatu bukti tulisan adalah pada akta aslinya"

dan;

- Yurisprudensi MARI No. 701 K/Sip/1974 tertanggal 1 April 1974 yang menyatakan :

"Karena Yudex factie mendasarkan putusannya melulu atas surat-surat bukti yang terdiri fotokopi-fotokopi yang tidak secara sah dinyatakan sesuai dengan aslinya, sedang terdapat diantaranya yang penting-penting yang secara substansial  masih dipertengkarkan oleh kedua belah pihak, Judex factie sebenarnya telah memutuskan perkara ini berdasarkan bukti -bukti yang tidak sah."

Menurut saya adanya aturan tersebut diatas adalah benar sekali karena jika pembuktian sidang para pihak di perbolehkan menghadirkan bukti tertulis /dokumen fotokopi, maka akan ber-potensi :

1. Bermunculan Bukti atau dokumen-dokumen palsu ;
2. Semua pihak dapat sebanyak-banyaknya manghadirkan dokumen-dokumen palsu tersebut di persidangan
3. Adanya putusan yang tidak adil.

Dokumen fotokopi jika tidak dihadirkan aslinya maka tidak ada tolok ukur ke-absah-an dan ke-asliannya. Dengan begitu Hakim pemeriksa perkara akan mengalami kesulitan yang sangat karena begitu banyaknya dokumen yang harus diperiksa dan tidak ada tolok ukur untuk meyakinkan bahwa bukti/dokumen itu benar adanya.

Untuk itulah dimunculkan aturan mengenai keharusan menghadirkan bukti/dokumen asli dalam persidangan. Hal ini menurut saya untuk :

1. Mencegah munculnya dokumen-dokumen palsu
2. Mencegah banyaknya (jumlah) dokumen yang akan dimunculkan dalam sidang
3. Membangun keyakinan Hakim dengan tolok ukur ke-aslian bukti.

Inget lohh ya , Hakim dalam mengadili dan memutus suatu perkara harus mendasarkan minimal 2 (dua) alat bukti dan keyakinan Hakim. So, bagaimana Hakim bisa yakin kalo bukti/dokumen yang diajukan hanya  fotokopian yang tidak ada aslinya?

Jadi, dalam persidangan pada sesi Pembuktian harus menghadirkan bukti/dokumen asli dan valid.
Valid dalam arti :

1. Masih berlaku, tidak expired. Contoh : bukti KTP, harus yang masih berlaku.
2. Didukung dengan dokumen lain atau Saksi. Misal Bukti Akta Notaris, harus didukung oleh Saksi Notaris  pembuatnya dan Saksi yang ikut tandatangan pada Akta tersebut.
3. Lebih kuat lagi jika bukti kita tak terbantahkan dengan bukti lain dari pihak lawan.

Warm Regard,

Adv.Antonio Sri Hendarianto

AKTA NOTARIS PALSU

Bagaimana kedudukan hukum akta Notaris dalam proses penyidikan?
Bagaimana akibat hukum dari akta Notaris yang memuat keterangan palsu ?

Mari kita menganalisa kedudukan dan kekuatan pembuktian dari suatu akta Notaris dalam proses penyidikan dan memperoleh kajian tentang akibat hukum dari akta Notaris yang isinya memuat keterangan palsu.Pertama kita kaji secara yuridis normatif dengan pertimbangan titik tolak kedudukan hukum akta Notaris dalam proses penyidikan dan akibat hukum dari akta Notaris yang memuat keterangan palsu dengan cara analisa terhadap peraturan perundang-undangan yang menjadi dasar dari kekuatan pembuktian dari akta Notaris.

Secara singkat, bahwa Kedudukan hukum akta Notaris adalah sebagai alat bukti yang mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna. Agar mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna, seluruh ketentuan prosedur dan tata cara pembuatan akta Notaris harus sesuai dengan Undang-undang Jabatan Notaris.

Akta Notaris mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna jika memenuhi 3 (tiga) aspek, yaitu : aspek lahiriah, aspek formal, dan aspek materiil.
Jika ada prosedur yang tidak dipenuhi, dan prosedur yang tidak dipenuhi tersebut dapat dibuktikan, maka akta tersebut dinyatakan sebagai akta yang mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta dibawah tangan.

Akibat hukum terhadap akta Notaris yang memuat keterangan palsu, apabila pihak yang medalilkan dapat membuktikan di muka sidang, maka akta Notaris tersebut batal demi hukum. Adapun perjanjian yang tertulis dalam akta tersebut batal demi hukum, karena tidak memenuhi syarat objektif yaitu sebab (causa) yang halal atau dapat dibatalkan karena tidak memenuhi syarat subjektif suatu perjanjian (vide Pasal 1320 BW).

Ingat loh ya, Pasal 1320 BW bukan memuat aturan syarat sahnya suatu perjanjian, melainkan syarat ADANYA perjanjian.

Warm regards,


Antonio Sri Hendarianto SP, SH


Advokat & Kurator pada Kantor Hukum "Hendarianto & Associates"
email : togahitam@gmail.com
Hp : 0818 217 857