MEMBELI RUMAH SECARA AMAN

Saat ini banyak ditawarkan penjualan Rumah ataupun Apartemen murah sehingga menggiurkan calon konsumen termasuk anda. Anda jangan mudah percaya dengan apa yang terlihat dalam brosur-brosur iklan yang ditawarkan, karena bahasa yang biasa digunakan dalam iklan adalah bahasa yang sering kali bersifat bombastis dan tidak logis karena ya memang tujuannya untuk memberikan efek menarik bagi calon konsumen. Namun demikian yang perlu diperhatikan oleh anda calon konsumen yang ingin memnuhi kebutuhan papan. Ada beberapa hal yang harus anda perhatikan berupa pokok-pokok dasar hukum yang harus diketahui.

Bagi masyarakat yang hendak melakukan transaksi jual beli rumah dengan developer dan agar kepentingannya sebagai pembeli tidak terusik, ada baiknya memperhatikan tentang pedoman pengikatan jual beli rumah yang diatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No : 09/KPTS/M/1995 tanggal 23 Juni 1995 tentang PEDOMAN PENGIKATAN JUAL BELI RUMAH.

Yang pertama perlu diperhatikan dalam transaksi jual beli rumah dengan developer adalah mengenai Uraian Obyek jual beli yang dimuat dalam Surat Perjanjian Pengikatan Jual - Beli yang sedikitnya harus mencantumkan :

a. Luas bangunan rumah disertai dengan gambar arsitektur, gambar denah, dan spesifikasi teknis bangunan.
b. Luas tanah, status tanah, beserta segala perijinan yang berkaitan dengan pembangunan rumah dan hak-hak lainnya.
c. Lokasi tanah dengan mencantumkan nomor kapling, rincian wilayah, desa atau kelurahan dan kecamatan.
d. Harga rumah dan tanah, serta tata cara pembayarannya, yang telah disepakati oleh kedua belah pihak.

Developer sebagai penjual memiliki kewajiban :

1. Penjual wajib melaksanakan pendirian bangunan sesuai waktu yang telah diperjanjikan menurut gambar arsitektur, gambar denah dan spesifikasi teknis bangunan, yang telah disetujui dan ditanda tangani bersama oleh kedua belah pihak dan dilampirkan, yang menjadi bagian tak terpisahkan dalam akta pengikatan jual beli rumah tersebut.

2. Penjual wajib menyelesaikan pendirian bangunan dan menyerahkan tanah dan bangunan rumah tepat waktu seperti yang diperjanjikan kepada Pembeli, kecuali karena hal-hal yang terjadi keadaan memaksa (Force Mayeure) yang merupakan hal di luar kemampuan Penjual antara Iain seperti bencana alam perang pemogokan, huru-hara, kebakaran, banjir dan peraturan-peraturan/kebijaksanaan Pemerintah di bidang Moneter.

3. Penjual sebelum melakukan penjualan dan atau melakukan pengikatan jual beli rumah wajib memiliki :

a. Surat ijin persetujuan prinsip rencana proyek dari Pemerintah Daerah setempat dan surat ijin lokasi dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. Khusus untuk DKI Jakarta surat ijin Penunjukkan dan Penggunaan Tanah (SIPPT).

b. Surat Keterangan dari Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya, bahwa yang bersangkutan (Developer) telah memperoleh tanah untuk pembangunan perumahan dan permukiman.

c. Surat ijin Mendirikan Bangunan.

4. Penjual wajib mengurus pendaftaran perolehan hak atas tanah dan bangunan rumah, seketika setelah terjadinya pemindahan hak atas tanah dan bangunan rumah atau jual beli rumah (tanah dan bengunan) dihadapan PPAT.

5. Apabila Penjual lalai untuk menyerahkan Tanah dan Bangunan Rumah tepat waktu seperti yang diperjanjikan kepada Pembeli, diwajibkan membayar denda keterlambatan penyerahan tersebut sebesar 10/00 (dua perseribu) dari jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah untuk setiap hari keterlambatannya.

6. Apabila Penjual ternyata melalaikan kewajibannya untuk mengurus pendaftaran perolehan hak atas Tanah dan Bangunan Rumah tersebut, maka Pembeli mempunyai hak dan dianggap telah diberi kuasa untuk mengurus dan menjalankan tindakan yang berkenaan dengan pengurusan pendaftaran perolehan hak atas Tanah dan Bangunan rumah tersebut kepada instansi yang berwenang.

Selain kewajiban-kewajiban sebagaimana disebutkan diatas, developer sebagai penjual harus memberikan jaminan kepada pembeli dalam bentuk :

1. Penjual menjamin bagi kepentingan pihak Pembeli bahwa Tanah dan Bangunan Rumah yang menjadi obyek pengikatan jual beli adalah hak penjual sepenuhnya. Dan tidak dalam keadaan sengketa, tidak dikenakan sita jaminan oleh instansi yang berwenang.

2. Penjual menjamin serta membebaskan Pembeli dari segala tuntutan yang timbul dikemudian hari baik dari segi perdata maupun pidana atas Tanah dan Bangunan Rumah tersebut.

3. Penjual menjamin dan bertanggungjawab terhadap cacat yang tersembunyi yang baru diketahui dikemudian hari, sesuai dengan ketentuan pasal 1504 dan 1506 KUH Perdata.

Oleh karena jual beli merupakan suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan maka ada kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhi seorang pembeli seperti :

1. Pembeli telah menyetujui jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah sesuai gambar arsitektur, gambar denah, dan spesifikasi teknis bangunan yang telah ditetapkan bersama.

2. Pembeli wajib membayar jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah, beserta segala pajak, dan biaya-biaya lain yang timbul sebagai akibat adanya pengikatan jual beli rumah, dengan tatacara pembayaran yang disepakati bersama.

3. Pembeli wajib membayar biaya pembuatan akta notaris, pengikatan jual beli rumah, biaya pendaftaran perolehan hak atas tanah atas nama Pembeli, sedangkan biaya pengurusan sertifikat ditanggung oleh penjual.

4. Apabila Pembeli lalai untuk membayar angsuran harga Tanah dan Bangunan Rumah pada waktu yang telah ditentukan, maka dikenakan denda keterlambatan, sebesar 10/00 (dua perseribu) dari jumlah angsuran yang telah jatuh tempo untuk setiap hari keterlambatan.

5. Apabila Pembeli lalai membayar angsuran harga Tanah dan Bangunan Rumah, segala pajak, serta denda-denda, dan biaya-biaya lain yang terhutang selama 3 (tiga) kali berturut-turut, maka pengikatan jual beli rumah dapat dibatalkan secara sepihak, dan segala angsuran dibayarkan kembali dengan dipotong biaya Adimistrasi oleh Penjual.

Terkait dengan serah terima bangunan, dalam hal bangunan rumah yang menjadi obyek dari Pengikatan Jual Beli Rumah telah selesai dibangun sesuai dengan jangka waktu yang
diperjanjikan, dan sepanjang Pembeli telah selesai memenuhi kewajiban untuk membayar harga Tanah dan Bangunan Rumah beserta biaya-biaya lainnya, maka Penjual dan Pembeli sepakat untuk menandatangani Berita Acara Serah Terima Tanah dan Bangunan Rumah.

Sebelum penandatanganan Berita Acara Serah Terima Tanah dan Bangunan Rumah, developer wajib memberitahukan secara tertulis tentang adanya Serah Terima Tanah dan Bangunan Rumah kepada Pembeli, minimal dalam waktu 2 (dua) minggu sebelumnya. Apabila setelah jangka waktu surat pemberitahuan, pembeli tidak bersedia menandatangani Berita Acara Serah Terima tersebut, maka dengan lewatnya waktu tersebut, pihak Pembeli telah dianggap menerima Tanah dan Bangunan Rumah tersebut dengan segala konsekuensi dan resikonya.

Dalam hal pihak Penjual berhasil mendirikan bangunan rumah lebih cepat daripada jangka waktu yang telah diperjanjikan, dan dalam hal Pembeli telah memenuhi kewajibannya untuk membayar harga Tanah dan Bangunan Rumah beserta biaya-biaya lainnya yang berkaitan dengan itu, maka Tanah dan Bangunan Rumah tersebut dapat diserahterimakan oleh pihak Penjual kepada Pembeli.

Dengan dilakukan serah terima Tanah dan Bangunan Rumah, maka segala tanggungjawab untuk memelihara dan menjaga Tanah dan Bangunan Rumah tersebut menjadi tanggungjawab pihak pembeli sepenuhnya. Setelah serah terima Tanah dan Bangunan Rumah dilakukan, pihak Penjual wajib untuk memberikan masa pemeliharaan/perbaikan dalam jangka waktu 100 (seratus) hari terhitung sejak tanggal ditanda tanganinya Berita Acara Serah Terima. Perbaikan-perbaikan atas bagian yang rusak yang dilakukan oleh pihak Penjual berdasarkan Gambar Denah Bangunan, dan Spesifikasi Teknis, yang merupakan lampiran dari Pengikatan Jual Beli Rumah tersebut.

Apabila selama berlangsungnya masa pemeliharaan terjadi kerusakan pada bangunan yang disebabkan oleh Keadaan memaksa (Force Mayeure), seperti antara lain, gempa bumi, banjir, huru-hara perang dan tindak kekerasan yang dilakukan oleh perorangan maupun massal, atau karena adanya perubahan bangunan rumah yang dilakukan pihak Pembeli, maka pihak Penjual dibebaskan atas tanggungjawab perbaikan.

Dalam hal penggunaan/ pemanfaatan rumah, terkadang ditemukan fakta bahwa penggunaan rumah tersebut semula sebagai tempat tinggal dialih fungsikan sebagai tempat usaha. Alih fungsi ini tentunya bentuk pengingkaran atas kesepakatan jual beli rumah karena pada umumnya developer sebagai penjual menetapkan aturan tentang penggunaan bangunan dimana Pembeli diwajibkan menggunakan Tanah dan Bangunan Rumah sebagai tempat tinggal dan/atau sesuai dengan tujuan dan peruntukannya, Pembeli wajib senantiasa mentaati "Peraturan Tata Tertib Lingkungan” serta melarang Pembeli selama masa pendirian bangunan tidak diperkenankan untuk menghubungi dan memerintah pelaksana bangunan yang bersifat mengubah dan menambah bangunan rumah tanpa persetujuan Penjual.

Bagaimana dengan pengalihan hak atas rumah/ bangunan yang diperjual belikan ? Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No : 09/KPTS/M/1995 tanggal 23 Juni 1995 mensyaratkan bahwa selama belum dilaksanakannya jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, tanpa persetujuan tertulis dari pihak Penjual, pihak Pembeli dibenarkan untuk mengalihkan hak atas Tanah dan Bangunan Rumah kepada pihak ketiga. Demikian pula sebaliknya berlaku bagi Pihak Penjual.

Dalam hal Penjual dapat menyetujui secara tertulis kepada Pembeli untuk mengalihkan hak atas Tanah dan Bangunan kepada pihak ketiga, maka Pembeli dikenakan biaya administrasi sebesar 2 1/2 % (dua setengah presen) dari harga jual pada transaksi yang berlangsung kepada penjual.

Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No : 09/KPTS/M/1995 tanggal 23 Juni 1995 mensyaratkan bahwa Pengikatan Jual Beli Rumah tidak berakhir karena salah satu pihak meninggal dunia, akan tetapi tetap menurun dan harus ditaati oleh para ahli waris dari pihak yang meninggal.

Dalam Pengikatan Jual Beli Rumah, pembeli mempunyai hak untuk membatalkan pengikatan tersebut apabila terjadi hal-hal sebagai berikut :

a. Pihak Penjual tidak dapat menyerahkan Tanah dan Bangunan Rumah beserta hak-bak yang melekat, tepat waktu yang diperjanjikan, dan Pembeli telah selesai kewajibannya untuk membayar harga Tanah dan Bangunan tersebut.

b. Pihak Penjual menyerahkan Tanah dan Bangunan Rumah yang tidak cocok dengan Gambar Denah, dan Spesifikasi Teknis Bangunan yang telah ditetapkan bersama dan menjadi lampiran daiam Pengikatan Jual beli.

c. Apabila keadaan yang dimaksud dalam butir a dan b tersebut terjadi maka perjanjian menjadi batal, dan Penjual wajib membayar uang yang telah diterima, ditambah dengan denda, bunga, dan biaya-biaya lainnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku menurut hukum.

d. Pembeli tidak dapat memenuhi dan atau tidak sanggup meneruskan kewajibannya untuk membayar harga Tanah dan Bangunan Rumah sesuai dengan yang diperjanjikan.

e. Pembeli tidak dapat memenuhi kewajibannya untuk membayar cicilan kepada Bank Pemberi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sesuai dengan syarat-syarat Akta Perjanjian Kredit.

f. Pembeli mengundurkan diri atau membatalkan transaksi jual beli Tanah dan Bangunan Rumah karena suatu sebab atau alasan apapun juga.

g. Apabila keadaan sebagaimana dimaksud dalam butir d, e, dan f tersebut terjadi dalam hal pembayaran atas Tanah dan Bangunan Rumah belum mencapai 10% (sepuluh prosen) maka keseluruhan pernbayaran tersebut menjadi hak pihak Penjual.

Dalam hal pembayaran harga Tanah dan Bangunan Rumah yang dilakukan pihak Pembeli melebihi 10% (sepuluh prosen) maka pihak Penjual berhak memotong 10% (sepuluh prosen) dari jumlah total harga Tanah dan Bangunan Rumah dan sisanya wajib dikembalikan kepada pihak Pembeli.

Setelah Bangunan Rumah selesai dibangun di atas tanah dan telah siap untuk dihuni, Pembeli pun telah membayar lunas seluruh harga Tanah dan Bangunan Rumah beserta pajak dan biaya-biaya lainnya yang berkaitan dengan itu dan proses permohonan Hak Guna Bangunan atas tanah sudah selesai diproses dan sertifikat Hak Guna Bangunan terdaftar atas nama Penjual maka barulah Akta Jual Beli dapat ditandatangani oleh Penjual dan Pembeli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Pada saat melangsungkan jual beli Tanah dan Bangunan Rumah di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan atau pada waktu melangsungkan pengikatan di hadapan Notaris. Pembeli wajib membawa dan memperlihatkan asli surat-surat berikut kuitansi mengenai pembayaran harga Tanah dan Bangunan Rumah beserta biaya-biaya lainnya yang berkaitan dengan itu;

Tidak dapat dipungkiri, bahwa meskipun Akta Pengikatan Jual Beli (APJB) dibuat dihadapan PPAT, terkadang timbul perselisihan antara penjual dan pembeli. Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No: 09/KPTS/M/1995 tanggal 23 Juni 1995 mengatur tentang penyelesaian perselisihan antara developer selaku penjual dengan pembeli dengan mensyaratkan jika terjadi perselisihan, perbedaan pendapat maupun sengketa yang timbul sehubungan dengan/sebagai akibat dari pengikatan jual beli, maka para pihak akan menyelesaikan secara musyawarah.

Jika penyelesaian secara musyawarah tidak membawa hasil, maka para pihak sepakat untuk menyelesaikan sengketa yang terjadi melalui Badan Arbitrasi Nasional Indonesia (BANI). Biaya yang timbul sehubungan dengan pemeriksaan oleh Badan Arbitrasi Nasional Indonesia (BANI) menjadi beban dan harus dibayar oleh para pihak untuk jumlah yang sama yaitu Penjual 50 % (lima puluh prosen) dan Pembeli 50 % (lima puluh prosen).

Dalam hal terjadi perubahan, pengurangan dan/atau penambahan atas isi dari Pengikatan Jual Beli, maka para pihak akan merundingkan secara musyawarah dan mufakat serta hasilnya akan dituangkan dalam suatu Adendum yang merupakan bagian yang tidak dapat dipisahkan dari Pengikatan Jual Beli tersebut.


Semoga bermanfaat

Adv. Antonio Sri Hendarianto SP, SH

PINGIN BARANG MURAH MALAH JADI PENADAH

Sering kita melihat di internet atupun misal di FACEBOOK-lah ada advertising seseorang menawarkan barang dengan harga yang sangat murah. Misal : dijual Notebook merk AC*R dengan harga Rp.500.000,- (lima ratus ribu rupiah), kondisi BARU masih dalam segel, ASLI suerrrr dari pabriknya, Garansi Dunia Akherat dan bla . . bla . . bla . . . 


Tentunya anda tertarik dunk untuk membelinya walaupun anda sedang KANKER alias kantong kering. Dalam benak anda kapan lagi punya notebook AC*R dengan harga cuma Rp.500.000,- (lima ratus ribu rupiah), bisa numpang narsis facebook, buat buka lapak di dunia maya dsb. 


Tapi mulai sekarang hati-hatilah dengan apa yang anda beli. Dalam suatu transaksi jual beli barang, terkadang atau kebanyakan kita tertarik dengan barang yang dijual dibawah harga pasar.  dengan hukum pasar yang tidak tertulis dan suatu hal yang lumrah dalam praktik jual beli.

Sayangnya, terkadang keinginan untuk mendapat selisih atau keuntungan tersebut, jika tidak hati-hati, dapat menjerat kita dalam masalah hukum pidana. 


Coba perhatikan pasal yang satu ini, Pasal 480 KUHPidana tentang Pertolongan (jahat) atau yang dalam praktik pidana dikenal dengan pasal penadah (heling) menyatakan dengan jelas hal-hal sebagai berikut :

“dengan hukuman penjara selama-lamanya 4 tahun ….dihukum ; (1) karena sebagai sekongkol, barangsiapa yang membeli, menyewa, menerima tukar, menerima gadai, menerima sebagai hadiah atau karena hendak mendapat untung, menjual, menukarkan, menggadaikan, membawa, menyimpan atau menyembunyikan sesuatu barang, yang diketahuinya atau yang patut disangkanya diperoleh karena kejahatan. (2) barangsiapa yang mengambil keuntungan dari hasil sesuatu barang, yang diketahuinya atau yang patut harus disangkanya barang itu diperoleh karena kejahatan.”

Ketentuan pasal 480 KUHPidana tersebut diatas mengatur 2 (dua) perbuatan yakni perbuatan bersekongkol dan perbuatan mengambil keuntungan dari barang yang diperoleh karena kejahatan. Jika si pembeli memang mengetahui bahwa barang tersebut berasal dari kejahatan maka ia pasti dijerat oleh penyidik dengan pasal 480 ayat (1) KUHPidana yakni sebagai sekongkol atau yang biasa disebut dengan “penadah”. Jika si pembeli tidak tahu asal perolehan barang tetapi si pembeli dari awal sudah curiga namun tetap membeli barang tersebut maka si pembeli dapat dijerat dengan Pasal 480 ayat (2) KUHPidana.

Mengkaji dan mencermati tentang ketentuan Pasal diatas khususnya tentang “mengetahui atau patut dapat menyangka” bahwa barang tersebut berasal dari suatu kejahatan apa bukan, rasanya sangat sulit. 


Umumnya Polisi selaku penyidik enggan membuktikan apakah benar kita selaku pembeli tidak tahu atau tidak curiga terhadap asal usul barang yang kita beli. Penyidik biasanya hanya berpatokan pada keterangan si penjual barang, dimana ia menjual dan siapa pembelinya. 


Kecurigaan atau dugaan awal penyidik untuk menjerat kita sebagai pembeli sebagai penadah hasil kejahatan biasanya terkonsentrasi pada keadaan atau cara dibelinya barang tersebut, misalnya dibeli dengan  sangat murah atau dibawah harga pasaran, dibeli dengan cara sembunyi-sembunyi atau sebagainya. Kecurigaan penyidik yang demikian tentunya akan merugikan Kita selaku si pembeli yang beritikad baik yang secara hukumnya sudah seharusnya dilindungi pula oleh penyidik tersebut.

Pada dasarnya sifat “asal dari kejahatan” yang melekat pada suatu barang dapat hilang apabila barang tersebut telah diterima oleh pembeli yang beritikad baik (ter goedertrouw). Atas dasar itikad baik dan sepanjang itikad baik tersebut dapat dibuktikan, misalnya dengan kwitansi pembelian dan atau berdasarkan keterangan saksi-saksi yang ada, maka tentunya pembeli dapat lepas dari jeratan hukum sebagai penadah.


Jadi bagi anda selaku pembeli pastikan anda jangan lupa minta KWITANSI/tanda terima dari si Penjual. Hal ini paling tidak dapat melindungi anda dari sifat "haram" yang kadang terkandung dalam barang yang kita beli. 


Jangan mudah tergoda dengan harga barang yang murah. Teliti dulu sebelum membeli. 


Semoga bermanfaat


warm regards,


Adv. Antonio Sri Hendarianto SP, SH

DOKUMEN FOTOKOPI BUKAN BUKTI

Apabila dalam persidangan pada agenda sidang Pembuktian, pihak Penggugat (Pemohon) atau Tergugat (Termohon) menghadirkan Bukti Tertulis berupa dokumen yang bukan aslinya alias fotokopi, maka dokumen tersebut tidak mempunyai kekuatan pembuktian sama sekali atau dengan kata lain Hakim Majelis pemeriksa perkara wajib untuk tidak memeriksa atau mempertimbangkan dokumen tersebut.

Mengenai keharusan adanya dokumen /bukti tertulis ASLI pada pembuktian persidangan diatur pada :

- Pasal 1888 KUH Perdata yang menyatakan :

"Kekuatan Pembuktian suatu bukti tulisan adalah pada akta aslinya"

dan;

- Yurisprudensi MARI No. 701 K/Sip/1974 tertanggal 1 April 1974 yang menyatakan :

"Karena Yudex factie mendasarkan putusannya melulu atas surat-surat bukti yang terdiri fotokopi-fotokopi yang tidak secara sah dinyatakan sesuai dengan aslinya, sedang terdapat diantaranya yang penting-penting yang secara substansial  masih dipertengkarkan oleh kedua belah pihak, Judex factie sebenarnya telah memutuskan perkara ini berdasarkan bukti -bukti yang tidak sah."

Menurut saya adanya aturan tersebut diatas adalah benar sekali karena jika pembuktian sidang para pihak di perbolehkan menghadirkan bukti tertulis /dokumen fotokopi, maka akan ber-potensi :

1. Bermunculan Bukti atau dokumen-dokumen palsu ;
2. Semua pihak dapat sebanyak-banyaknya manghadirkan dokumen-dokumen palsu tersebut di persidangan
3. Adanya putusan yang tidak adil.

Dokumen fotokopi jika tidak dihadirkan aslinya maka tidak ada tolok ukur ke-absah-an dan ke-asliannya. Dengan begitu Hakim pemeriksa perkara akan mengalami kesulitan yang sangat karena begitu banyaknya dokumen yang harus diperiksa dan tidak ada tolok ukur untuk meyakinkan bahwa bukti/dokumen itu benar adanya.

Untuk itulah dimunculkan aturan mengenai keharusan menghadirkan bukti/dokumen asli dalam persidangan. Hal ini menurut saya untuk :

1. Mencegah munculnya dokumen-dokumen palsu
2. Mencegah banyaknya (jumlah) dokumen yang akan dimunculkan dalam sidang
3. Membangun keyakinan Hakim dengan tolok ukur ke-aslian bukti.

Inget lohh ya , Hakim dalam mengadili dan memutus suatu perkara harus mendasarkan minimal 2 (dua) alat bukti dan keyakinan Hakim. So, bagaimana Hakim bisa yakin kalo bukti/dokumen yang diajukan hanya  fotokopian yang tidak ada aslinya?

Jadi, dalam persidangan pada sesi Pembuktian harus menghadirkan bukti/dokumen asli dan valid.
Valid dalam arti :

1. Masih berlaku, tidak expired. Contoh : bukti KTP, harus yang masih berlaku.
2. Didukung dengan dokumen lain atau Saksi. Misal Bukti Akta Notaris, harus didukung oleh Saksi Notaris  pembuatnya dan Saksi yang ikut tandatangan pada Akta tersebut.
3. Lebih kuat lagi jika bukti kita tak terbantahkan dengan bukti lain dari pihak lawan.

Warm Regard,

Adv.Antonio Sri Hendarianto

AKTA NOTARIS PALSU

Bagaimana kedudukan hukum akta Notaris dalam proses penyidikan?
Bagaimana akibat hukum dari akta Notaris yang memuat keterangan palsu ?

Mari kita menganalisa kedudukan dan kekuatan pembuktian dari suatu akta Notaris dalam proses penyidikan dan memperoleh kajian tentang akibat hukum dari akta Notaris yang isinya memuat keterangan palsu.Pertama kita kaji secara yuridis normatif dengan pertimbangan titik tolak kedudukan hukum akta Notaris dalam proses penyidikan dan akibat hukum dari akta Notaris yang memuat keterangan palsu dengan cara analisa terhadap peraturan perundang-undangan yang menjadi dasar dari kekuatan pembuktian dari akta Notaris.

Secara singkat, bahwa Kedudukan hukum akta Notaris adalah sebagai alat bukti yang mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna. Agar mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna, seluruh ketentuan prosedur dan tata cara pembuatan akta Notaris harus sesuai dengan Undang-undang Jabatan Notaris.

Akta Notaris mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna jika memenuhi 3 (tiga) aspek, yaitu : aspek lahiriah, aspek formal, dan aspek materiil.
Jika ada prosedur yang tidak dipenuhi, dan prosedur yang tidak dipenuhi tersebut dapat dibuktikan, maka akta tersebut dinyatakan sebagai akta yang mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta dibawah tangan.

Akibat hukum terhadap akta Notaris yang memuat keterangan palsu, apabila pihak yang medalilkan dapat membuktikan di muka sidang, maka akta Notaris tersebut batal demi hukum. Adapun perjanjian yang tertulis dalam akta tersebut batal demi hukum, karena tidak memenuhi syarat objektif yaitu sebab (causa) yang halal atau dapat dibatalkan karena tidak memenuhi syarat subjektif suatu perjanjian (vide Pasal 1320 BW).

Ingat loh ya, Pasal 1320 BW bukan memuat aturan syarat sahnya suatu perjanjian, melainkan syarat ADANYA perjanjian.

Warm regards,


Antonio Sri Hendarianto SP, SH


Advokat & Kurator pada Kantor Hukum "Hendarianto & Associates"
email : togahitam@gmail.com
Hp : 0818 217 857

SITA HARTA GONO GINI

Pada proses mengajukan gugatan ke pengadilan seseorang mengharapkan gugatannya dikabulkan. Oleh karena itu ia berkepentingan pula bahwa sekiranya gugatannya dikabulkan atau ia menangkan dan kemenangannya itu dapat direalisasikan atau terjamin haknya atau dapat di jamin bahwa putusannya dapat dilaksanakan.

Dalam arti putusan harus menguntungkan. Untuk kepentingan penggugat agar terjamin haknya sekiranya gugatannya di kabulkan nanti, undang-undang menyediakan upaya penjaminan hak tersebut dikenal dengan istilah penyitaan.

Supaya penggugat tidak berharap “hanya mimpi” dikemudian hari.
Penyitaan adalah suatu tindakan pengambilan hak seseorang atau suatu pihak tertentu atas barang-barang tertentu yang dilakukan oleh pihak pengadilan berdasarkan putusan hakim yang umumnya terjadi karena sebab tertentu.

Untuk menjamin hak-hak pencari keadilan agar keadilan dan perlindungan hukum yang diperolehnya menjadi kenyataan bukan merupakan keputusan yang hampa karena tidak daat dieksekusikan akibat dari tindakan pihak lawan yang telah memindahkan atau merusak barang-barang sengketa atau barang-barang yang dijadikan jaminan dalam perkara. Maka hukum memberi jalan dengan memberi hak baginya untuk mengajukan permohonan sita terhadap barang-barang sengketa atau yang dijadikan jaminan.

Penyitaan ini merupakan tindakan persiapan untuk menjamin dapat dilaksanakannya putusan perdata nantinya. Barang-barang yang disita untuk kepentingan penggugat dibekukan, ini berarti bahwa barang-barang itu disimpan untuk jaminan dan tidak boleh di jual dan dihilangkan dan yang lebih berkenaan dengan pengajuan gugatan tersebut adalah sita jaminan.

Dari sita jaminan ini ada beberapa macam diantaranya adalah sita harta perkawinan
Atau Sita Harta Gono Gini atau sering disebut Sita Marital.
Sita marital bukanlah untuk menjamin suatu tagihan uang atau penyerahan barang melainkan penjaminan bagi seorang penggugat terhadap tergugat supaya harta bersama perkawinan yang ada tidak dialihakan baik dengan cara di jual, digadaikan, ataupun dihilangkan, sehingga dengan demikian tindakan-tindakan tergugat akan terhalangi karena mengalihkan barang-barang yang disita adalah tidak sah dan merupakan perbuatan pidana.

Pengertian Sita Marital
Menurut Ny. Retno Wulan Sutantio, Sita Marital adalah : Sita yang di mohonkan oleh pihak istri terhadap barang-barang suami, baik yang bergerak maupun tidak bergerak, sebagai jaminan untuk memperoleh bagiannya sehubungan dengan gugatan perceraian, agar supaya selama proses berlangsung barang-barang tersebut jangan dihilangkan oleh suami .
Sita marital bukanlah untuk menjamin suatu tagihan uang atau penyerahan barang, melainkan menjamin agar barang yang disita tidak dijual. Jadi fungsinya adalah untuk melindungi hak pemohon selama pemeriksaan sengketa perceraian dipengadilan berlangsung antara pemohon dan lawannya, dengan menyimpan atau membekukan barang-barang yang disita, agar jangan sampai jatuh ditangan pihak ketiga.
Tujuan Sita Marital sudah jelas.untuk menjamin agar harta perkawinan tetap utuh dan terpelihara sampai perkara mendapat putusan yang berkekuatan hukum tetap.Apalagi jika selama proses pemeriksaan perkara telah terjadi pemisahan tempat tinggal atas izin hakim, maka semakin besar kemungkinan terancam keutuhan dan pemeliharaan atas harta perkawinan. Misalnya, atas persetujuan hakim istri sudah terpisah tempat tinggalnya selama pemeriksaan perkara berlangsung dan harta perkawinan semuanya di kuasai suami. Hal ini seolah-olah memberi kesempatan kepada suami untuk menjual atau mengelapkan sebagian harta perkawinan. Sebagai upaya menjamin untuk keselamatan, keutuhan harta perkawinan (harta bersama) undang-undang memberi hak kepada isrti untuk mengajukan permohonan Sita Marital

Kontroversi Sita Marital
Mahkamah Agung R.I dalam pandangan dan pendapatnya atas beberapa masalah teknis peradilan mengemukakan bahwa bahwa penggunaan istilah Sita Marital sedikit banyak mengandung kerancuan dan kontroversi dengan ketentuan pasal 31 undang-undang Nomor 1/1974. Pasal ini telah meletakan landasan filosofis terhadap hak dan kedudukan suami dan istri adalah sama dan seimbang dalam rumah tangga yaitu suami berkedudukan sebagai kepala keluarga dan istri sebagai ibu rumah tangga, masing-masing pihak berhak melakukan tindakan hukum.

Pandangan ini sangat berbeda dengan apa yang digariskan dalam pasal 105 B.W., yang menetapkan kedudukan suami sebagai kepala dalam persatuan suami istri dan suami harus mengemudikan urusan harta kekayaan milik istri, setiap istri harus patuh kepada suami, suami boleh menjual harta bersama tersebut tanpa campur tangan pihak istri. Menurut Abdul manan pernyataan terhadap Sita Marital dalam kerangka undang-undang adalah nomor 1/1974 adalah kurang etis. Adapun istilah yang dianggap kurang pas dan cocok dengan pandangan filosofis undang-undang nomor 1/1974 adalah sita harta bersama dan ini sesuai dengan legal term sebagaimana tersebut dalam pasal 35 undang-undang nomor 1/1974 tersebut. Oleh karena itu penggunaan sita harta bersama perlu dibakukan menjadi agar menjadi law standard.
Suami seorang pemboros dan pemabuk atau penjudi. Namun demi kepentingan kejiwaan anak-anak istri tetap mencoba untuk mempertahankan keutuhan keluarga, dan tidak bermaksud memecah perkawinan dengan jalan perceraian.Dalam peristiwa yang demikian, apakah tidak layak memberi hak kepada istri memperlindungi harta harta kekayaan perkawinan dengan jalan mengajukan pemisahan harta tersebut ke pengadilan ?
Kalau menurut pasal 186 KUHPerdata, istri di perkenankan hukum untuk mengajukan pemisahan harta. Akan tetapi hal ini tidak di atur dalam UU No.1/1974 maupun dalam PP No.9/1975. Sehingga timbul anggapan, Sita Marital maupun pemisahan harta perkawinan merupakan upaya hukum yang bisa di pergunakan serentak dan sesudah keputusan perceraian memperoleh kekuatan hukum tetap.

Alasan Sita Marital
Pada dasarnya Sita Marital sama dan serupa dengan sita jaminan (conservatoir beslag).Dia merupakan pengkhususan yang hanya dapat berfungsi terhadap jenis perkara sengketa perceraian malahan kalau berorientasi kepada ketentuan pasal 215 KUHperdata, Sita Marital adalah perwujudan sita jaminan. Mari kita baca kalimat terakhir dari pasal 215 ayat 1 KUHperdata tersebut ;tak mengurangi keleluasaan istri untuk mengamankan haknya dengan mempergunakan upaya-upaya seperti yang telah di atur dalam ketentuan hukum acara perdata.
Jika hal ini kita kaitkan dengan salah satu upaya yang dapat mengamankan dan menyelamatkan hak seorang istri atas harta kekayaan perkawinan selama proses perkara masih berlangsung ialah conservatoir beslag.Upaya ini yang di stukturkan dalam hukum acara perdata yang berfungsi menyelamatkan gugatan atas pihak yang berkepentingan dari kemungkinan illusoir.
Bagaimana masalah Sita Marital dalam undang-undang perkawinan No.1/1974. Apakah di mungkinkan meletakan sita tehadap harta perkawinan?

Ada disinggung dalam pasal 24 ayat 2 huruf c PP No.9/1975. Walaupun rumusannya tidak begitu tegas, namun isi yang terkandung di dalamnya merupakan isyarat adanya hak bagi istri atau suami untuk mengajukan permintan sita terhadap harta perkawinan selama proses perkara perceraian berlangsung.Agar lebih jelas mari kita baca ketentuan pasal 24 ayat 2 huruf c PP no.9/1975 tersebut :
”Selama berlangsungnya gugatan perceraian atas permohonan penggugat atau tergugat pengadilan dapat menentukan hal-hal yang perlu untuk menjamin terpeliharanya barang-barang yang menjadi hak bersama suami istri atau barang-barang yang menjadi hak istri”.

Seperti yang di singgung di atas rumusan pasal ini memang kurang jelas mengarah kepada upaya tindakan penyitaan harta perkawinan. Akan tetapi dengan memperlihatkan kalimat : Menentukan hal-hal yang perlu untuk menjamin terpeliharanya barang-barang, pada hakikatnya sudah tersirat makna tindakan atau upaya penyitaan terhadap harta perkawinan.dan tindakan yang di anggap dapat menjamin harta perkawinan selama proses perkara perceraian berlangsung adalah sita jaminan (conservatoir beslag) yang di sebut Sita Marital.

Dengan demikian maksud yang terkandung dalam pasal 24 ayat 2 huruf c :
- memberi hak kepada suami istri untuk mengajukan Sita Marital atas harta perkawinan selama proses perkara perceraian berlangsung,dan
- Pengadilan berwenang untuk mengabulkan Sita Marital agar terjamin pemeliharaan dan keutuhan harta perkawinan selama proses perkara perceraian masih berlangsung.

Ada sesuatu hal yang di anggap terlampau sempit dalam peraturan pasal 24 ayat 2 huruf c PP No.9/1975.Menurut pasal ini, pengajuan permintaan pengajuan Sita Marital ke pengadilan hanya terbatas jika ada perkara perceraian.seolah-olah tanpa adanya sengketa perceraian;tidak di mungkinkan mengajukan Sita Marital.ada dulu gugatan perceraian baru di ajukan Sita Marital.Hal ini secara tegas di sebut dalam pasal 24 ayat 2 huruf c dalam kalimat : ”selama berlangsungnya gugatan perceraian”.secara a contrario, kalau tidak ada gugatan perceraian, istri tidak dapat mengajukan permintaan Sita Marital.

Mungkin hal ini agak berbeda dengan apa yang diatur pada KUHperdata.Berdasarkan pasal 186 KUHPerdata, bisa saja istri mengajukan permintaan Sita Marital kepada pengadilan apabila istri mengajukan tuntutan pemisahan harta kekayan (harta perkawinan ). KUHPerdata memperkenankan permintaan Sita Marital di luar gugatan perceraian. Dapat di ajukan permintaan Sita Marital berdasar gugatan pemisahan harta perkawinan. Dari ketentuan pasal 186 KUHPerdata tesebut memberi hak kepada istri untuk :
- mengajukan Sita Marital di luar gugatan perceraian.
- Mengajukan permintaan pemisahan harta kekayaan dalam perkawinan yang masih utuh :
• apabila kelakuan suami secara nyata memboroskan harta kekayaan keluarga yang biosa mendatangkan malapetaka kehancuran rumah tangga,atau
• Apabila cara pengurusan suami atas harta kekayaan tidak tertib,sehingga tidak terjamin keselamatan dan keutuhan harta kekayaan bersama.
Ketentuan yang seperti diatur dalam pasal 186 KUHPerdata, nampaknya tidak ada di jumpai dalam UU no.1/1974 maupun dalam PP 9/1975.padahal aturan seperti ini sangat penting, guna melindungi hak istri terhadap harta bersama pada satu sisi, dan memperlindungi keutuhan harta perkawinan pada segi kelalaian pembuat undang-undang mengatur hal yang demikian,merupakan hambatan bagi seorang istri membela haknya terhadap suami yang boros dan berkelakuan tidak baik.karena hak untuk mngajukan Sita Marital hanya di perkenankan apabila ada sengketa perceraian.
Bahkan lebih tragis lagi jika di telaah ketentuan mengenai pemisahan harta perkawinan. Sebab menurut undang-undang dan praktek pengadilan, pengajuan gugatan pemisahan atau pembagian harta perkawinan, baru dapat di ajukan setelah putusan percerian memperoleh kekuatan hukum tetap. Seolah-olah selama perkawinan masih berjalan, tidak di mungkinkan mengajukan pemisahan harta perkawinan.Padahal dilihat dari segi kepentingan istri atau suami, adalah layak memberi hak mengajukan pemisahan harta perkawinan dalam suatu perkawinan masih utuh, apabila secara nyata suami atau istri suka menghamburkan harta kekayaan bersama.
Kami berpendapat bahwa anggapan yang seperti itu adalah keliru dan terlampau sempit. Sekalipun UU No.1/1974 dan PP 9/1975 tidak mengaturnya, bukan berarti di larang mengajukan Sita Marital dan pemeriksaan harta perkawinan di luar perceraian apabila secara nyata dan salah satu pihak bertindak boros dan tidak tertib mengurus harta kekayaan bersama. Pengadilan dapat mempedomani ketentuan pasal 186 KUHPerdata sebagai aturan hukum pemisahan harta perkawinan di luar perceraian. Cukup alasan untuk membenarkan praktek hukum yang demikian. Berapa banyak keluarga dan pendidikan anak terlantar, akibat tindakan boros yang di lakukan suami atau istri. Kemalangan dan kesengsaraan yang demikian masih mungkin dapat di hindari dengan jalan pemisahan harta perkaswinan. Karena dengan di pisahnya harta perkawinan dapat berfungsi sebagai katup penyelamat menjamin terhindarnya keludesan harta perkawinan dari tindakan suami yang boros dan penjudi .

Landasan Hukum Sita Marital
Sita marital ini mempunyai sumber hukum formil yaitu pasal 215 KUHPerdata undang-undang no.1/1974 jo.PP No.9/1975 pasal 24 (2) huruf c :
a. Bunyi pasal 215 KUHPerdata :
“Selama perkara berjalan, hak-hak si suami mengenai pengurusan harta kekayaan istrinya tidak terhenti, hal mana tak mengurangi keleluasaan si istri untuk mengamankan haknya, dengan menggunakan upaya-upaya seperti teratur dalam ketentuan-ketentuan reglemen Hukum Acara Perdata.

b. Undang-undang no.1 tahun 1974/PP No.9/1975 pasal 24 ayat 2 huruf c :
”Selama berlangsungnya gugatan perceraian atas permohonan penggugat atau tergugat pengadilan dapat menentukan hal-hal yang perlu untuk menjamin terpeliharanya barang-barang yang menjadi hak bersama suami istri atau barang-barang yang menjadi hak istri ”

Dan hukum materil yaitu pasal 823-823j R.V sebagai berikut :

Pasal 823
Tindakan-tindakan yang boleh di lakukan sehubungan dengan pasal 190 KUHPerdata adalah penyegelan, pencatatan harta kekayaan dan penilaian barang-barang bergerak bersama atau kepunyaan istri, dan penyitaan jaminan atas barang-barang tetap bersama, sesuai ketentuan dari sepuluh pasal berikut.

Pasal 823a
Izin untuk mengambil satu atau lebih tindakan ini dapat diminta kepada raad van justitie pada saat atau sesudah mengajukan surat permohonan seperti yang dimaksud dalam pasal 820. Ketua raad van justitie memberi izin itu, jika ia menganggap perlu, dapat memanggil si suami.

Pasal 823b
Terhadap penyitaan atas barang-barang bergerak bersama atau atas barang-barang bergerak dari istri berlaku kalimat kedua alinea kesatu dan ketiga pasal 444, pasal 447,448, 448a, 448b, 451, 452, alinea kesatu pasal 454, 456, 457, 458, dan 726 ayat (1).

Ketentuan dalam alinea pasal 448 berlaku dalam pengertian bahwa nilai barang yang disita menggantikan jumlah dari tuntutan, untuk mana sita diletakan.
Sebagai penyimpan-penyimpan dari barang itu tidak boleh diangkat pihak yang meletakan sita, juga anak-anak atau cucu-cucu dari suami istri atau salah satu, kecuali dengan persetujuan tegas dari pihak yang terkena sita.

Pasal 823c
Dalam sita tidak termasuk barang-barang bergerak yang oleh pihak terkena sita ditunjuk sebagai tidak termasuk dalam barang-barang bernama atau atau bukan kepunyaan si istri, semuanya, kecuali yang menjadi hak masing-masing, dapat diserahkan pada keputusan dari hakim berdasarkan pasal 823d maupun berdasarkan penerapan alinea terakhir dari pasal 823e.

Pasal 823d
Seseorang yang menerangkan pemilik dari barang-barang yang disita atau sebagian daripadanya, dapat mengajukan keberatan terhadap penyitaan itu dengan cara seperti yang dimaksud dalam pasal 460 ayat (1).

Pasal 823e
Keputusan hakim yang memuat penolakan terhadap tuntutan akan pemisahan memerintahkan juga pengangkatan penyitaan. Pada pengabulan terhadap pemisahan, sita berakhir dengan pembagian sungguh-sungguh dari barang-barang bersama atau dengan pemberian pada istri barang-barangnya.

Pasal 823f
Terhadap sita atau barang-barang tetap bersama berlaku ketentuan dalam alinea kesatu pasal 763b, pasal 726 berlaku juga pada sita ini.

Pasal 823h
Pengangkatan sita atas barang-barang bergerak atau tidak bergerak tetap, baik seluruhnya maupun sebagian, diperintahkan oleh hakim yang memeriksa atau seharusnya memeiksa tuntutan akan pemisahan dengan jaminan yang cukup atas permohonan si suami. Izin untuk menjual atau menjaminkan barang-barang yang disita dapat diberikan oleh hakim yang sama dengan syarat-syarat sedemikian yang di pandang perlu olehnya untuk mencegah agar kepentingan istri tidak dirugikan karenanya.
Dalam kedua hal si istri agar terlebih dahulu atau harus ternyata bahwa ia telah di panggil dengan cukup untuk keperluan itu. Jika tempat tinggalnya jauh, pemanggilan terhadap si istri dapat diperintahkan kepada resiedentierechter

Pasal 823i
Sita yang diperintahkan atas keputusan hakim atas barang-barang bergerak atau barang-barang tetap menghalang-halangi penyitaan dan pemanfaatannya oleh pihak-pihak ketiga karena utang-utang yang terjadi sebelum dilakukan penyitaan.
Sisa dari hasil pemanfaatan itu setelah diambil oleh pihak-pihak ketiga dititipkan di pengadilan untuk pihak-pihak yang berkepentingan

Pasal 823j
Sita yang diperintahkan atas keputusan hakim mengenai barang-barang bergerak atau tidak bergerak atau barang-barang tetap tidak menghalangi si suami untuk memanfaatkan penghasilannya dengan tidak mengurangi kewajiban terhadap si istri menurut perundang-undangan atau karena perjanjian perkawinannya.

Perbedaan Sita Marital dengan sita yang lainnya

Perbedaannya dapat dilihat berdasarkan ciri ciri dari sita yang lain:
1.Conservatoir Beslag 2.Revindicatoir Beslag 3.Executoir
Beslag 4.Marital Beslag

1. Sita jaminan (Conservatoir beslag) diletakan atas harta yang disengketakan status kepemilikannya atau terhadap kekayaan tergugat dalam sengketa utang piutang atau juga dalam sengketa tuntutan ganti rugi.
- Objek Sita jaminan itu biasa meliputi barang yang bergerak atau barag yang tidak bergerak, dapat juga dilaksanakan terhadap yang berwujud dan tidak berwujud.
- Pembatasan sita jaminan biasa hanya pada barang-barang tertentu jika gugatan didalilkan berdasarkan sengketa hak milik atas barang tertentu atau biasa meliputi seluruh harta harta kekayaan tergugat sampai mencakup jumlah seluruh tagihan apabila gugatan berdasarkan atas utang piutang atau tuntutan ganti rugi.
- Tujuan sita jaminan bertujuan untuk menjamin gugatan penggugat tidak ilussoir pada saat putusan.

2. Sita revindikasi (Revindicatoir Beslag) dilaksanakan atas permintaan penggugat terhadap barang milik penggugat yang saat ini dikuasai oleh tergugat.
- Penyitaan tersebut dilaksanakan atas benda yang dikuasai oleh tergugat secara tidak sah atau melawan hukum atau juga tergugat tidak berhak atasnya.
- Objek sita revindikasi ini hanya terbatas pada benda bergerak saja

3. Sita eksekusi dilaksanakan setelah putusan pengadilan mempunyai kekuatan hukum tetap dan sebelumnya tidak dilaksanakan sita terhadap barang-barang yang disengketakan
- Tujuan sita eksekusi adalah untuk memenuhi pelaksanaan putusan pengadilan agama dan berakhir tindakan pelelangan.
- Hanya terjadi dalam hal-hal berkenaan dengan pembayaran sejumlah uang dan ganti rugi
- Kewenangan memerintah sita eksekusi sepenuhnya berada ditangan Ketua Pengadilan Agama bukan atas perintah Ketua Majlis Hakim.
- Dapat dilaksanakan secara berulang-ulang sampai pembayaran atau pelunasan sejumlah uang dan ganti rugi terpenuhi.

Sita Marital dapat dipindah tangankan / dijual belikan
Seperti yang sudah di terangkan, pasal 197 HIR atau pasal 214 RBG melarang untuk memindahkan atau membebani barang sitaan. Tehitung sejak tanggal pengumuman (pendaftaran) berita acara sita, undang-undang melarang penjualan, penghibahan atau menukarkan maupun untuk menyewakan barang sitaan.
Sekarang timbul masalah. Terhadap harta bersama telah diletakan Sita Marital. Misalkan, selama proses pemeriksaan perkara perceraian, pengadilan telah menetapkan izin pemeliharaan anak-anak diberikan kepada istri. Pada suatu hari, salah seorang anak menderita sakit, dan harus di operasi. Setelah istri memberitahukan hal itu kepada pihak suami, ternyata suami tidak mempunyai uang yang cukup untuk menanggulangi biaya operasi tersebut. Satu-satunya jalan, ialah dengan jalan menjual sebagian harta bersama. Berarti penjualannya terbentur pada ketentuan pasal 199 HIR atau pasal 214 RBG di maksud?. Cara dan upaya menerobos larangan penjualan barang sitaan dalam kasus Sita Marital dapat ditempuh dengan jalan :
- mengajukan permohonan izin kepada pengadilan (hakim),
- dan pengadilan (hakim) dapat memberi izin penjualan apabila permohonan itu mempunyai alasan yang kuat dan mendesak.

Begitu cara mencairkan larangan tersebut. Mengajukan permohonan izin kepada pengadilan. Jika pewngadilan memperkenankan, pengadilan mengeluarkan pnetapan izin penjualan. Untuk itu pengadilan mengeluarkan penetapan izin penjualan. Untuk itu pemberian izin tersebut sesuai dengan alasan yang diajukan pemohon. Penilaian hakim dalam memberikan izin penjualan yang demikian, didasarkan atas pertimbangan kepatutan, kemanusiaan dan kepentingan yang sangat mendesak. Mengenai bentuk permohonan izin, bersifat voluntair. Bukan bersifat contentiosa atau bersifat partai. Pemohon tidak mesti menempuh acara yang bersifat sengketa. Cukup dengan permohonan izin penjualan secara sepihak. Hal ini tidak perlu diingatkan agar pengadilan tidak mempersulit proses beracara yang diperlukan untuk memeriksa permohonan izin yang seperti itu Apakah sudah tepat acara yang di pergunakan untuk permohonan izin penjualan barang yang berada dibawah Sita Marital secara voluntair? Bukankah menurut tata tertib beracara, setiap permohonan voluntair harus didasarkan atas ketentuan undang-undang atau peraturan? Memang benar demikian! Setiap permohonan voluntair harus ada landasan aturan perundang-undangannya. Dalam hal ini landasan perundang-undangannya bersumber dari ketentuan pasal 24 ayat 2 huruf b. yakni dengan jalan menafsirkan ketentuan pasal 24 ayat 2 huruf b secara sistematik dan secara fungsional atau realistik dengan ayat 2 huruf a dan huruf c. Dengan demikian, makna kalimat yang dirumuskan dalam ayat 2 huruf b (menentukan hal-hal yang perlu untuk menjamin pemeliharaan dan pendidikan anak) harus ditafsirkan secara luas, meliputi kewenagan hakim untuk memberi izin penjualan harta bersama yang berada di bawah Sita Marital, apabila untuk tindakan penjualan itu benar-benar cukup alasan

Jadi, penyitaan adalah suatu tindakan (dari Pengadilan baik itu Pengadilan Negeri ataupun Pengadilan Agama) dengan maksud pengambilan hak seseorang atau suatu pihak tertentu atas barang-barang tertentu yang dilakukan oleh pihak pengadilan berdasarkan putusan hakim yang umumnya terjadi karena sebab tertentu.
Penyitaan ini merupakan tindakan persiapan untuk menjamin dapat dilaksanakannya putusan perdata. Barang-barang yang disita untuk kepentingan penggugat dibekukan, ini berarti bahwa barang-barang itu disimpan untuk jaminan dan tidak boleh di jual dan dihilangkan dan yang lebih berkenaan dengan pengajuan gugatan tersebut adalah sita jaminan. Dari sita jaminan ini ada beberapa macam diantaranya adalah sita harta perkawinan atau Sita Marital.
Sita marital bukanlah untuk menjamin suatu tagihan uang atau penyerahan barang, melainkan menjamin agar barang yang disita tidak dijual. Jadi fungsinya adalah untuk melindungi hak pemohon selama pemeriksaan sengketa perceraian dipengadilan berlangsung antara pemohon dan lawannya, dengan menyimpan atau membekukan barang-barang yang disita, agar jangan sampai jatuh ditangan pihak ketiga.
Sita marital ini mempunyai sumber hukum formil yaitu pasal 215 KUHPerdata dan UU no.1/1974 jo.PP No.9/1975 pasal 24 (2) huruf c.namun terdapat kontrovesi tentang kedua sumber hokum formil ini, namun pada akhirnya segala ketentuan di acukan kepada KUHPerdata karena adapun undang-undang yang setelahnya hanya mempertegas dari sita Sita Marital ini.
Adapun perbadaan dari sita Sita Marital dengan sita-sita yang lainnya adalah pada jenis perkara yaitu, Sita Marital terjadi pada pengurusan harta bersama dalam perkara perceraian selain itu Sita Marital tidak di gunakan misal Perkara Gugatan Perbuatan Melawan Hukum.

Warm regards,


Adv Antonio Sri Hendarianto SP, SH

Advokat & Kurator pada Kantor Hukum "Hendarianto & Associates"
email : togahitam@gmail.com
Hp : 0818 217 857

PRODEO

Pada prinsipnya ber-perkara di Pengadilan dikenakan biaya (Pasal 121 ayat (4) HIR, Pasal 145 ayat (4) Rbg.

Apabila pihak tidak mampu membayar biaya perkara, maka pihak yang tidak mampu tersebut maka ia dapat mengajukan permohonan untuk berpekara secara Cuma-Cuma (Prodeo) sebagaimana diatur dalam Pasal 237-241 HIR/Pasal 273-277 Rbg, Pasal 242-243 HIR/ Pasal 278-281 Rbg, Pasal 12-14 Undang-undang No. 20 Tahun 1947 tentang Peradilan Ulangan.

Apa itu Prodeo ?

Proses beperkara di pengadilan secara  cuma-cuma (gratis).

Siapa yang berhak ber-perkara secara Prodeo?

Orang yang dapat beperkara secara prodeo adalah warga negara yang tidak mampu (miskin) secara ekonomi

Kasus apa saja yang bisa diajukan secara prodeo?

Semua perkara pada dasarnya dapat diajukan secara prodeo, seperti :

§  Perceraian

§  Itsbat Nikah

§  Pemohonan wali  Adhol (wali yang tidak mau menikahkan anaknya)

§  Gugat Waris

§  Gugat Hibah

§  Perwalian Anak

§  Gugatan Harta Bersama

§  dll

Apakah permohonan beperkara secara prodeo pada pengadilan tingkat pertama juga berlaku pada tingkat banding atau kasasi?

Permohonan beperkara secara prodeo hanya berlaku untuk 1 tingkat peradilan. Jika Pemohon/Penggugat mengajukan banding atau kasasi maka Pemohon/Penggugat harus mengajukan permohonan baru untuk beperkara secara prodeo pada tingkat banding atau kasasi.

Apa saja Syarat yang Harus Dipenuhi untuk Mengurus Permohonan Prodeo?

Mempunyai Surat Keterangan Tidak Mampu (SKTM) dari Kelurahan/Desa (dan jika mempunyai dokumen lain seperti Jamkesmas/ Jamkesda/  Askeskin/ Gakin dapat dilampirkan)

Apa Hak Pemohon/Penggugat setelah prodeo dikabulkan?

Pemohon/Penggugat berhak mendapatkan semua jenis pelayanan secara Cuma-Cuma (gratis) yang berkaitan dengan pemeriksaan perkara prodeonya dari awal sampai akhir.

Bagaimana Cara Mengurus SKTM?

Pemohon/penggugat datang ke Kelurahan/Desa dengan membawa:

§  Surat pengantar dari RT /RW

§  Kartu Keluarga/KK 

§  Kartu Tanda Penduduk/ KTP

LANGKAH-LANGKAH MENGAJUKAN PERMOHONAN PRODEO

Langkah 1. Datang ke Kantor Pengadilan Agama Setempat

·       Datang ke Pengadilan Agama dan menemui bagian pendaftaran perkara.

·       Membuat surat permohonan/gugatan untuk berperkara yang di dalamnya tercantum pengajuan berperkara secara prodeo dengan mencantumkan alasan-alasannya.

·       Surat permohonan dapat dibuat sendiri (lihat Panduan Pengajuan Itsbat/Pengesahan Nikah atau Panduan Pengajuan Gugatan Cerai di Pengadilan Agama). Apabila anda tidak dapat membuatnya, anda dapat meminta bantuan kepada Pos Bantuan Hukum (Pos Bakum) pada pengadilan setempat jika sudah tersedia.

·       Jika anda tidak dapat menulis (buta huruf), surat permohonan/gugatan dapat diajukan secara lisan dengan menghadap kepada Ketua Pengadilan setempat.

·       Melampirkan Surat Keterangan Tidak Mampu (SKTM)

Langkah 2. Menunggu Panggilan Sidang dari Pengadilan

·      Pengadilan akan mengirim Surat Panggilan yang berisi tentang tanggal dan tempat sidang kepada Penggugat/ Pemohon dan Tergugat/ Termohon secara langsung ke alamat yang tertera dalam surat permohonan/ gugatan.

Langkah 3. Menghadiri Persidangan

·       Datang ke Pengadilan sesuai dengan tanggal dan waktu yang tertera dalam surat panggilan. Upayakan untuk datang tepat waktu dan jangan terlambat.

·       Setelah upaya perdamaian tidak berhasil dan surat permohonan/ gugatan tidak ada lagi perubahan, maka sebelum memasuki pokok perkara, Majelis Hakim memeriksa permohonan yang berkaitan dengan prodeo.

·       Majelis Hakim memberi kesempatan kepada termohon/tergugat untuk memberi tanggapan yang berkaitan dengan permohonan untuk berperkara secara prodeo

·       Pemohon/Penggugat mengajukan surat bukti seperti : SKTM (dan jika mempunyai dokumen lain seperti Jamkesmas/ Jamkesda/ Askeskin/ Gakin dapat dilampirkan). Terkadang juga diperlukan dua orang saksi (jika Hakim memerlukannya). Saksi adalah orang yang mengetahui alasan-alasan permohonan prodeo misalnya keluarga, tetangga, teman dekat, aparat desa, dll.

Langkah 4. Pengambilan Keputusan untuk Berperkara secara Prodeo

·           Majelis Hakim melakukan musyawarah mempertimbangkan dalil dan alat bukti yang berkaitan dengan permohonan prodeo dan jika dalam musyawarah tersebut Majelis Hakim menilai alasan Penggugat/Pemohon telah terbukti, maka Majelis Hakim memberikan keputusan dengan putusan sela yang isinya mengizinkan kepada Pemohon/Penggugat untuk berperkara secara prodeo. 

Langkah 5. Proses Persidangan Perkara

·           Proses persidangan dilakukan sesuai dengan perkara yang diajukan berdasarkan tahapan-tahapan yang ditetapkan dalam hukum acara sampai adanya putusan pengadilan yang salah satu isinya menyatakan membebankan biaya perkara kepada negara melalui DIPA Pengadilan Agama setempat.  

warm regards,

Advokat Antonio Sri Hendarianto SP, SH

SEKILAS TENTANG ADVOKAT

Penjelasan di dasarkan pada ketentuan dalam UU No. 18 Tahun 2003 tentang ADVOKAT :

Dalam usaha mewujudkan prinsip-prinsip negara hukum dalam kehidupan bermasyarakat dan bernegara, peran dan fungsi Advokat sebagai profesi yang bebas, mandiri dan bertanggung jawab merupakan hal yang penting, di samping lembaga peradilan dan instansi penegak hukum seperti kepolisian dan kejaksaan. Melalui jasa hukum yang diberikan, Advokat menjalankan tugas profesinya demi tegaknya keadilan berdasarkan hukum untuk kepentingan masyarakat pencari keadilan, termasuk usaha memberdayakan masyarakat dalam menyadari hak-hak fundamental mereka di depan hukum. Advokat sebagai salah satu unsur sistem peradilan merupakan salah satu pilar dalam menegakkan supremasi hukum dan hak asasi manusia.

Selain dalam proses peradilan, peran Advokat juga terlihat di jalur profesi di luar pengadilan. Kebutuhan jasa hukum Advokat di luar proses peradilan pada saat sekarang semakin meningkat, sejalan dengan semakin ber-kembangnya kebutuhan hukum masyarakat terutama dalam memasuki kehidupan yang semakin terbuka dalam pergaulan antarbangsa. Melalui pemberian jasa konsultasi, negosiasi maupun dalam pembuatan kontrak-kontrak dagang, profesi Advokat ikut memberi sumbangan berarti bagi pemberdayaan masyarakat serta pembaharuan hukum nasional khususnya di bidang ekonomi dan perdagangan, termasuk dalam penyelesaian sengketa di luar pengadilan.

1.         Advokat adalah orang yang berprofesi memberi jasa hukum, baik di dalam maupun di luar pengadilan yang memenuhi persyaratan berdasarkan ketentuan Undang-Undang ini.

2.         Jasa Hukum adalah jasa yang diberikan Advokat berupa memberikan konsultasi hukum, bantuan hukum, menjalankan kuasa, mewakili, mendampingi, membela, dan melakukan tindakan hukum lain untuk kepentingan hukum klien.

3.         Klien adalah orang, badan hukum, atau lembaga lain yang menerima jasa hukum dari Advokat.

4.         Pembelaan diri adalah hak dan kesempatan yang diberikan kepada Advokat untuk mengemukakan alasan serta sanggahan terhadap hal-hal yang merugikan dirinya di dalam menjalankan profesinya ataupun kaitannya dengan organisasi profesi.

5.         Honorarium adalah imbalan atas jasa hukum yang diterima oleh Advokat berdasarkan kesepakatan dengan Klien.

6.         Bantuan Hukum adalah jasa hukum yang diberikan oleh Advokat secara cuma-cuma kepada Klien yang tidak mampu.

7.         Advokat berstatus sebagai penegak hukum, bebas dan mandiri yang dijamin oleh hukum dan peraturan perundang-undangan.

8.         Wilayah kerja Advokat meliputi seluruh wilayah negara Republik Indonesia.

9.         Advokat bebas mengeluarkan pendapat atau pernyataan dalam membela perkara yang menjadi tanggung jawabnya di dalam sidang pengadilan dengan tetap berpegang pada kode etik profesi dan peraturan perundang-undangan.

10.      Advokat bebas dalam menjalankan tugas profesinya untuk membela perkara yang menjadi tanggung jawabnya dengan tetap berpegang pada kode etik profesi dan peraturan perundang-undangan.

11.      Advokat tidak dapat dituntut baik secara perdata maupun pidana dalam menjalankan tugas profesinya dengan iktikad baik untuk kepentingan pembelaan Klien dalam sidang pengadilan.

12.      Dalam menjalankan profesinya, Advokat berhak memperoleh informasi, data, dan dokumen lainnya, baik dari instansi Pemerintah maupun pihak lain yang berkaitan dengan kepentingan tersebut yang diperlukan untuk pembelaan kepentingan Kliennya sesuai dengan peraturan perundang-undangan.

13.      Advokat dalam menjalankan tugas profesinya dilarang membedakan perlakuan terhadap Klien berdasarkan jenis kelamin, agama, politik, keturunan, ras, atau latar belakang sosial dan budaya.

14.      Advokat tidak dapat diidentikkan dengan Kliennya dalam membela perkara Klien oleh pihak yang berwenang dan/atau masyarakat.

15.      Advokat berhak menerima Honorarium atas Jasa Hukum yang telah diberikan kepada Kliennya.

16.      Besarnya Honorarium atas Jasa Hukum sebagaimana dimaksud  ditetapkan secara wajar berdasarkan persetujuan kedua belah pihak.

17.      Advokat wajib memberikan bantuan hukum secara cuma-cuma kepada pencari keadilan yang tidak mampu.

18.      Ketentuan mengenai persyaratan dan tata cara pemberian bantuan hukum secara cuma-cuma sebagaimana dimaksud, diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.

Warm regards,

Adv Antonio