WARTEGGATE

Hukum Sewa. Pak Nokiansyah adalah tuan tanah di wilayah selatan Jakarta. Pak Nokiansyah banyak memiliki rumah kontrakan yang disewa-sewakan kepada para Karyawan Pabrik sepatu “NIKU” yang berada tidak jauh dari Rumah Pak Nokiansyah.

Pak Nokiansyah pun menyewakan tanah yang terdapat bangunan kepada pengusaha dari Tegal untuk membuka Warteg alias Warung Tegal. Pak Nokiansyah menyewakan tanah kepada pengusaha warteg yang bernama Pak Burhan Berry sejak tahun 1985.

Pembayaran uang sewa dibayar setiap 5 (lima) tahun sekali dari Pak Burhan Berry kepada Pak Nokiansyah. Uang sewa pertahun (tahun 1985) adalah Rp.95.000,-. Singkatnya, pada tahun 2005 uang sewa per tahun disepakati menjadi Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) dan pada tahun 2007 Pak Nokiansyah meminta uang sewa naik menjadi Rp. 7.500.000,- (tujuh juta lima ratus ribu rupiah) per tahun. Semua permintaan Pak Nokiansyah disanggupi Pak Burhan Berry. Pak Burhan Berry pun pada awal tahun 2008 telah membayar kontrak untuk 5 (lima) tahun mendatang yaitu sampai tahun 2013.

Sesuai kesepakatan bahwa Pak Burhan Berry menyewa rumah dan tanah milik Pak Nokiansyah untuk dibuka sebuah Warteg. Seiring dengan waktu, Warteg pun berkembang pesat karena sejak Tahun 1985, Warteg Pak Burhan Berry “me-monopoli” warung jualan makanan di sekitar Pabrik Sepatu “NIKU”.
Pada tahun 1998, Pengusaha dari Tegal itupun memperbesar ukuran warungnya karena usahanya semakin maju dan permintaan semakin tinggi terutama seiring bertambahnya Karyawan Pabrik. Renovasi Warteg-pun dilakukan Pak Burhan Berry dengan swabiaya.

Hubungan baik dan harmonis antara Pak Nokiansyah dengan Pak Burhan Berry telah terjalin sudah sangat lama. Namun hubungan baik itu mulai retak ketika sekitar tahun 2008 Pak Nokiansyah di datangi oleh orang Korea yaitu pemilik Pabrik sepatu “NIKU” dengan maksud akan ekspansi pabriknya. Ekspansi ini termasuk memperluas wilayah/lokasi pabrik. Perluasan ini termasuk di dalamnya adalah tanah dan bangunan yang sedang disewa oleh Pak Burhan Berry untuk Warteg-nya.

Karena tawaran rupiah yang menggiurkan dari Pengusaha Korea tersebut, Pak Nokiansyah pun tanpa pikir panjang menandatangani Kontrak Penjualan tanah milik Pak Nokiansyah untuk keperluan perluasan lokasi Pabrik Sepatu.
Kemudian Pak Nokiasyahpun mendatangi Pak Burhan Berry dan mengutarakan semua maksudnya yaitu meminta Pak Burhan Berry mencari lokasi Warteg di tempat lain. Pak Burhan Berry pun bagaikan di sambar petir di siang bolong.

Kenapa Pak Burhan Berry terkejut ? Inilah hal-hal yang membuat Pak Burhan Berry terkejut dan menjadi permasalahan hukum :
1.  Apa yang harus dilakukan Pak Burhan Berry atas permintaan Pak Nokiansyah ?
2.  Apakah Pak Burhan Berry dapat mempertahankan sewa-nya sampai habis masa sewa dan diberi waktu untuk mencari tempat yang baru serta beres-beres Wartegnya ?
3.  Apa akibat hukum bagi Pak Burhan Berry sebagai Penyewa yang telah merubah (renovasi) bangunan milik Pak Nokiansyah ?
4.  Apakah Pak Burhan Berry dapat meminta “Ganti Rugi” terhadap renovasi Warteg yang telah dilakukannya dan adanya permintaan pemutusan sewa secara sepihak dari Pak Nokiansyah ?

Hubungan hukum yang terjadi antara Pak Nokiasyah sebagai pemilik “tanah dan bangunan” dan Pak Burhan Berry adalah sebagai penyewa “tanah dan bangunan”  yang dijadikan tempat usaha “Warteg” adalah hubungan hukum SEWA-MENYEWA.
Sewa menyewa diatur Kitab Undang-undang Hukum Perdata pada Buku Ketiga tentang Perikatan, Bab Ketujuh tentang Sewa menyewa dalam Pasal 1548 s/d Pasal 1600.

Pasal 1576 KUH Perdata yang bunyi aslinya adalah:
“Dengan di jualnya barang yang disewa, suatu persewaan yang dibuat sebelumnya, tidaklah diputuskan, kecuali apabila ini telah diperjanjikan pada waktu menyewakan barang.
Jika suatu perjanjian yang demikian, si penyewa tidak berhak menuntut suatu ganti rugi apabila tidak ada suatu janji yang tegas, tetapi jika ada suatu janji seperti tersebut belakangan ini, ia tidak diwajibkan mengosongkan barang yang di sewa, selama ganti rugi uang tertuang belum dilunasi”.

Berdasarkan Pasal 1576 KUH Perdata tersebut, maka secara Prinsip jual beli antara Pak Nokiansyah dengan Pengusaha Korea tersebut tidak dapat memutuskan sewa-menyewa yang telah ada yaitu antara Pak Nokiansyah dengan Pak Burhan Berry.

Pak Burhan Berry dapat menolak permintaan Pak Nokiansyah !

Apabila dalam Surat Perjanjian antara Pak Nokiansyah dengan Pak Burhan Berry terdapat Klausul perjanjian sewa yang menyebutkan “Perjanjian sewa akan berakhir jika adanya penjualan tanah” maka secara hukum Pak Burhan Berry tidak punya pilihan lain selain angkat kaki.

Namun sebaliknya, apabila tidak ada klausul semacam itu di perjanjian atau malah tidak diperjanjikan maka dipergunakanlah aturan pada Pasal 1576 KUH Perdata. Pak Burhan Berry memiliki Hak untuk menggunakan tanah dan rumah untuk Warteg-nya sampai masa sewa habis yaitu tahun 2013.

In casu, hubungan hukum sewa menyewa tersebut hanya dituangkan dalam selembar KWITANSI yang diterima Pak Burhan Berry dari Pak Nokiansyah setiap pembayaran uang sewa.

Apabila Pak Nokiansyah tetap memaksa Pak Burhan Berry untuk pindah mencari tempat baru alias mengusir maka Pak Burhan Berry dapat mengajukan Gugatan Perdata kepada Pak Nokiansyah di Pengadilan Negeri setempat.
Tuntutan dalam Gugatanya adalah :

1. Pemenuhan Hak Pak Burhan Berry untuk tetap menempati tanah tersebut sampai berakhirnya masa sewa yaitu sampai tahun 2013.
2. Permintaan Ganti Rugi, seperti yang diatur dalam Pasal 1246 KUH Perdata. Yaitu ganti rugi berupa : a.Kerugian yang nyata di derita oleh Pak Burhan Berry. Dalam hal ini kerugian jumlah rupiah sisa biaya sewa sebagaimana yang telah diperjanjikan, b.Keuntungan yang seharusnya diperoleh. Keuntungan dari penjualan Warteg yang dihitung dari sejak pemutusan sampai tahun 2013, c.Ganti rugi Immateriil.
3. Biaya-biaya. Misal biaya selama pengurusan pengajuan perkara.

Peraturan mengenai perubahan fisik bangunan misal in casu akibat renovasi tidak ada aturan hukum yang mengatur secara tegas/eksplisit. Namun, dalam Pasal 1567 KUH Perdata diatur bahwa pada saat si Penyewa mengosongkan barang yang disewanya, seorang berhak membongkar dan membawa segala barang yang telah dibuatnya pada barang sewaan atas biaya sendiri.

Dengan demikian, secara implisit KUH Perdata memungkinkan penyewa untuk melakukan perubahan fisik bangunan yang di sewanya.

Namun apabila telah di perjanjikan sebelumnya bahwa si Penyewa tidak diperbolehkan melakukan perubahan fisik (renovasi) maka secara telak si Penyewa/Pak Burhan berry tidak  dapat melakukan renovasi dan apabila terlanjur maka dinyatakan melanggar hukum.

Jika dalam Kwitansi tidak tertulis larangan untuk melakukan Perubahan fisik bangunan, maka apa yang dilakukan Pak Burhan Berry melakukan renovasi bangunan tidak melanggar hukum.

Secara Prinsip Pak Burhan Berry tidak dapat mengajukan permintaan ganti rugi atas renovasi yang dilakukannya, karena yang mempunyai keinginan renovasi adalah Pak Burhan Berry sendiri bukan inisiatif atau perintah Pak Nokiansyah.

Dalam kondisi dan situasi normal, pada saat masa sewa habis dan tidak diperpanjang maka Pak Burhan Berry wajib mengembalikan tanah dan bangunan seperi semula seperti pada saat bangunan/rumah dan tanah diserahkan untuk disewakan.

So, intinya Jual Beli tidak memutus adanya Sewa menyewa yang dibuat sebelumnya.

Demikian uraian singkat semoga bermanfaat. Terima kasih.

Warm regard,

Sri Hendarianto SP, SH